상가 가치 평가 방법, 취득세, 양도세 계산방법 정리

안녕하세요.

오늘은 상가의 가치를 평가하는 방법과

취득세 및 양도세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

요즘, 부동산규제가 강화되면서, 수익형 부동산인 상가를 알아보는 사람들이 많아졌습니다.

 

상가를 투자하였을때, 상가의 가치를 정확하게 평가하여 매입하는 것이 중요하고

상가를 매입하였을때 내야하는 취득세,

상가를 매도하였을때 내야하는 양도세를 잘 계산하여 자금흐름에 이상이 생기지 않도록 하는것도

정말 중요한 부분입니다.

 

먼저, 우리가 상가의 가치를 평가하는 방법에 대해서 알아보고

상가의 취득세 및 양도세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 상가 가치 평가 방법 정리

상가의 가격은 수익률을 기반으로 형성하게 됩니다.

건물의 가치를 평가하는 방법으로는 복성식 평가법과 수익률 평가법이 존재합니다.

아래글은 제가 예전에 작성하였던 건물을 가격을 산정하는 방법을 정리한 글입니다.

https://embeddedchallenge.tistory.com/221

건물 가격 산정, 건물 가치 계산 방법 정리 (복성식 평가법, 수익률 평가법)

 

상가의 가치를 평가할때는 수익률 평가법을 기반으로 가치를 평가합니다.

즉,  서울 : 3~5% , 지방 : 4~7% 의 수익률을 근거로 상가의 가치를 평가합니다.

한번 예를 들어 보도록 하겠습니다.

 

인천의 상가를 5%의 수익률로 계산해 보도록 하겠습니다.

월 임대료가 200만원으로 가정해 보도록 하겠습니다. 

1년동안 벌어드리는 가격은

200만원 x 12 = 2400만원이 될것입니다.

 

그렇다면, 상가가격 x 0.05(수익률)  = 2400만원

상가가격 = 2400만원 x 20 = 4억8천만원

 

즉, 이 상가는 4억8천만원의 가치를 가지는 상가가 되는 것입니다.

한번 인천의 상가를 알아보도록 하겠습니다.

인천의 어떠한 상가를 하나 캡쳐해 보았습니다.

그렇다면 임대료가 200만원을 넘어서는 안됩니다.

 

결국 임대료가 상가의 가치를 나타낸다고 할 수 있습니다.

그렇기 때문에 상가를 잡아서 장사를 할때

상가가 많이 비여져 있는 곳을 가면,

상가 주인이 "렌트프리로 3개월 정도 월세 안내게 해줄게요!"

라는 제안을 합니다.

 

즉, 상가의 월세비용을 깍지말아달라!

상가의 월세가 곧 이 상가의 가치를 형성하기 때문에

월세가 줄어들게 되면 상가매도할때 불리하다!

 

그러니, 렌트프리로 

너가 상가를 인테리어작업을 해야하니까!

그동안은 상가월세 받지 않을게!

 

라는 뜻입니다.

 

그렇다면 이제, 상가를 매입하였을때 얼마의 취득세를 내야하는지 알아보도록 하겠습니다.

2. 상가의 취득세 계산 방법 정리

예시를 들어서 4억8천만원의 상가를 매입했다고 가정해 보도록 하겠습니다.

이때 취득한 사람은 얼마의 취득세를 내야 할까요?

 

- 취득금액 = 480,000,000원

- 취득세율 : 4%

- 지방교육세 : 0.4%

- 농어촌특별세 : 0.2%

- 취득세 = 480,000,000 x (4% + 0.4% + 0.2%)

 취득세 = 22,080,000원

 

약 2천2백만원의 취득세를 내야 합니다.

아래는 부동산계산기로 계산한 결과입니다.

위와 동일한 것을 확인하실 수 있습니다.

그렇다면 이제, 상가를 매도할때 내야하는 양도소득세를 알아보도록 하겠습니다.

 

3. 상가 양도소득세 계산방법 정리

조건은 아래와 같습니다.

상가취득금액 : 4억8천만원

상가매도금액 : 6억

상가보유기간 : 5년

 

이때 양도소득세는 얼마를 내야 하는 것일까요?

- 상가취득가액 = 480,000,000원

- 양도가액 = 600,000,000원

- 필요경비 = 5,000,000원 (부동산 중개수수료 및 기타)

- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도차익 = 600,000,000 - 480,000,000 - 5,000,000

양도차익 = 115,000,000원

 - 장기보유특별공제 : 보유기간 5년 공제율 10%

장기보유특별공제액 = 11,500,000원

- 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 - 250만원 공제

과세표준 = 115,000,000원 - 11,500,000원 - 2,500,000원

과세표준 = 101,000,000원

 

- 양도소득세율 : 35% (누진공제 1,490만원)

양도소득세 = 101,000,000 x 0.35 - 14,900,000원

양도소득세 = 20,450,000원

- 지방소득세 : 양도소득세의 10%

지방소득세  = 20,450,000 x 0.1 = 2,045,000원

 

- 최종 납부 양도소득세 = 20,450,000원 + 2,045,000원 = 22,495,000원

22,495,000원을 최종적으로 납부하셔야 합니다.

 

아래 부동산계산기와 계산이 일치하고 있는것을 확인하실 수 있습니다.

오늘은 상가의 가치를 평가하는 법,

상가취득세 계산 및 양도세 계산방법을 정리해 보았습니다.

 

이상으로 금일 포스팅을 마칩니다.

감사합니다.