다가구주택 수익률 분석 정리 (다가구주택, 다세대주택, 연립주택 차이점 정리)

안녕하세요. 

오늘은 다가구주택(원룸주택) 수익률을 분석하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

그 전에 다가구주택(원룸주택)이 무엇인지 설명을 드리고,

다가구주택과 같은 수익형 부동산에는 전형적인 주기를 가지고 있기 때문에

부동산의 흐름을 정리해 보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

그리고, 그 이후 수익률을 분석해 보도록 하겠습니다.

 

1. 다가구주택이란은 무엇인가?

다가구주택은 말그대로 다(多)가구가 존재하는 주택을 의미합니다.

쉽게 대학가에서 한 건물에 원룸이 많이 있는 경우를 생각하시면 됩니다.

그런데, 중요한 부분은 다가구주택은 하나의 단독주택으로 취급이 됩니다.

즉, 다가구주택은 101호 원룸은 A씨가, 102호 원룸은 B씨가 소유하는 개념이 아니고,

그 주택은 한명의 집주인 소유(공동명의 제외 ㅎㅎ)라는 것입니다.

 

그런데 다세대주택 및 연립주택은 구분소유가 가능합니다.

다세대주택 및 연립주택을 편의상 빌라라고 이야기합니다.

"나, 빌라샀어!" 라는 이야기를 듣는데,

이것은 다세대주택 이나 연립주택의 하나의 호실을 샀다는 것을 의미합니다.

 

그렇다면 다가구주택, 다세대주택, 연립주택의 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

아래와 표에서 정확하게 확인을 하실수 있습니다.

다가구주택은 3층이하의 주택 층수의 제한을 가지면, 구분소유가 불가능 합니다.

이에 반하여 다세대주택 및 연립주택은 4층까지 건축이 가능합니다.

하지만 주택 면적에 크기에 따라서 다세대주택과 연립주택으로 나뉘어 집니다.

 

2. 다가구주택과 같은 수익형 부동산의 흐름 분석

우선 큰 흐름을 아래와 같이 이루어지게 됩니다.

아래 근거는 예전, '마흔살 행복한 부자아빠'라는 책에서 부동산의 흐름부분을 발췌하여 정리하였습니다.

개인적으로 많은 정보와 통찰력을 얻을수 있었던 책이여서 추천드립니다.

 

부동산의 흐름은 아래 순서로 이루어져 가게 됩니다.

1) -> 2) -> 3) -> 4) -> 5) -> 6) -> 7) -> 8) -> 9)

 

1) 부동산 침체기

- 금리가 오르기 시작하면, 대출금리도 오르기 때문에 투자심리는 위축되게 됩니다.

지금, 기준금리가 오르고 있는 시점을 확인하시면 좋을 것 같습니다.

기준금리가 오르면 부동산을 사는 사람들이 많아질까요?

 

2) 아파트 매매차익이 줄어들고, 아파트 매매에 대한 감소가 일어나게 됨

- 위의 말 그대로, 비싼 대출이자를 내면서 매매차익을 이루려고 하는 사람들은 줄어들게 됩니다.

따라서, 매매의 감소가 이루어지게 됩니다.

3) 다주택자가 감소하게 됩니다.

(다주택자는 시세차익을 위하여 투자목적으로 세를 끼고 아파트를 보유하는 사람들을 의미합니다.)

- 결국 다주택자는 감소하게 됩니다.

현재, 양도소득세가 증가되면서, 다주택자들은 주택을 파는것보다는 자식에게 증여를 하고 있습니다.

한번 아파트를 팔면, 다시는 사지 못하기 때문에, 자식에게 증여를 하는것이 좋다고 판단하는 것이지요.

양도소득세를 내면서 파는 사람도 있을수도 있습니다.

하지만, 그 파는 입장이 다주택자인 '나'라고 생각해 보세요.

결코 50%에 육박하는 양도소득세를 내면서 주택을 팔고 1주택으로 있지는 않을겁니다.

 

4) 주택공급 축소

결국 주택공급의 축소가 이루어집니다.

다주택자가 감소된다는 것은 전세 공급이 축소 된다는 것과 일치합니다.

전세는 다주택자들이 시세차익을 목적으로 보유하고 있는 것이니까요.

하지만, 다주택자들의 대부분은 증여를 하고 있는 중입니다.

 

5) 아파트 전세가 상승

주택공급의 축소로 인하여 아파트 전세가는 상승하게 됩니다.

수요와 공급의 법칙이지요.

 

6) 다가구 전세가 동반 상승

결국 아파트 거주를 선호하지만, 전세가가 너무 높기 때문에

눈을 낮추어 단독주택의 다가구전세를 알아보는 사람들이 늘어나게 됩니다.

결국 다가구의 전세가도 상승하게 됩니다.

 

7) 다가구주택 및 상가주택과 같은 수익형 부동산의 전세가가 상승하게 됩니다.

 

8) 수익형 부동산의 수익률도 상승하게 됩니다.

 

9) 결국 수익형 부동산의 매매가 및 지가가 상승하게 됩니다.

 

위의 1)~ 9)번의 흐름은 앞서 이야기한 책의 내용을 발췌하여 개인적으로 살을 붙인 것입니다.

개인적인 생각이 아닌,

상당히 인지도가 있는 글을 바탕으로 정리한 내용임을 다시 한번 말씀 드립니다. 

 

마지막으로 다가구주택의 수익률을 한번 계산해 보도록 하겠습니다.

 

3. 다가구주택 수익률 계산 방법 정리

택지지구는 3층까지 밖에 다가구주택을 건축할수 없음

하지만, 택지지구밖에는 도시형 생활주택으로 허가를 받을수 있어서

1층 필로티(주차장), 2~5층으로 층 4개를 올리수 있음

 

- 땅 평당가격 = 400만원

- 투자금액 = 3억 2천만원

- 대지구입평수 = 75평

- 연면적 = 150평 (1층 필로티 건축비 포함)

- 건축비 = 평당 300만원

- 원룸의 개수 : 20개 (보증금 500만원, 월세 40만원)

 

이때 수익률은 얼마일까?

1) 75평구입시 비용 = 75 x 400만원 = 3억

3억을 주고 땅을 매입

 

2) 건축비 = 150평 x 300만원 = 4억5천만원

 

3) 토지담보대출 2억월 받음 (연6% 이자)

월 대출이자 = 약 175만원

 

4) 월 순수입

월 순수입 = 원롬 20개 x 40만원 - 175만원 = 625만원

 

5) 취등록세 = 2000만원

(땅구입비 3억과 취등록세 2000만원으로 투자비용을 전부 사용)

 

6) 건축비 4억5천만원중, 2억원은 토지담보대출로 갚고,

2억5천만원 중 1억은 보증금 (20 x 500만원)으로 갚기로 함!

1억 5천만원은 건물이 세워지면 주택담보대출로 갚기로 함!

 

7) 연 수익률 = ((월세 x 12) % (총 투입금 - 보증금)) x 100

연 수익률 = 7,500만원 % 3억2천만원 x 100 = 23.4%

 

그렇다면 23.4%는 어떠한 의미를 가지고 있는 것일까요?

타인이 소유하는 건물을 살때 집주인은 보통 수익률을 10%에 맞추어서 팔려고 합니다.

왜냐하면 10%대에도 거래가 되기 때문입니다.

하지만 땅을 사서, 건물을 지으면 수익률은 20%까지도 가능합니다.

따라서, 상가주택이나, 다가구주택을 사는것보다.

택지를 사서, 건물을 세우는 경우 수익률은 더 높아질수 있습니다.

 

이상으로 금일 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.