입주권 양도소득세 계산 방법 정리 (입주권, 관리처분인가 정리)

안녕하세요.

오늘은 입주권 양도소득세 계산 방법을 정리하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

먼저 입주권에 대해서 알아볼 필요가 있습니다.

입주권은 무엇을 의미하는 것일까요?

 

1. 입주권은 무엇인가?

입주권이란, 재개발 재건축시, 조합원이 기존의 토지, 건물등을 제공하고

이에 대한 조합원의 지위 또는 권리를 의미합니다.

 

즉, 제가 토지 및 건물이 있는 지역에 재개발이 이루어 질때,

제가 조합원으로 가입이 되어 있을때, 

관리처분의 인가 이후에는 기존 토지 및 건물에 대한 소유권이 아닌

입주할 예정인 주택에 대한 권리로 바뀌게 됩니다.

즉, 재개발 이후 세워지는 아파트에 입주 할 수 있는 권리를 가지게 되는 것입니다.

 

입주권을 계산할때 중요한 포인트가 있습니다.

바로, 관리처분의 인가 시점입니다.

2. 관리처분의 인가란 무엇인가?

재개발, 재건축이 이루어지는 과정을 살펴 보도록 하겠습니다.

1) 조합 설립

2) 사업시행 인가

3) 관리처분 인가

4) 이주 및 철거,공사

5) 사용승인, 입주

 

이렇게 5가지 단계로 이루어집니다.

제가 만일 재개발 지역에 주택을 하나 매입했다고 가정해 보도록 하겠습니다.

주택을 매입한 이후, 관리처분인가 전까지는 저는 주택을 소유하고 있는 것입니다.

그런데 관리처분 인가 이후, 입주하기 전까지는 주택을 소유하고 있지 않고

앞으로 지어질 아파트에 입주할 권리(입주권)가 생기는 것입니다.

따라서 이때에는 조합원입주권 세율로 양도소득세를 계산합니다.

그리고 준공승인,입주 이후에는 주택으로 양도소득세를 계산하게 됩니다.

 

그렇다면 지금부터 입주권에 대한 양도소득세를 계산해 보도록 하겠습니다.

3. 입주권 양도소득세 계산 방법 정리

한번 가정을 하도록 하겠습니다.

 

우선 재개발이 이루어지는 지역은 조정대상 지역입니다.

 

- 주택 취득가액 : 6억원

- 주택 취득이후 2년 거주
- 입주권 가치 : 9억원
- 양도가액 : 12억
- 필요경비 : 3천만원
- 입주권 필요경비 : 2천만원
- 취득일자 : 2021년 11월 23일
- 관리처분인가일 : 2028년 11월 23일
- 양도일자 : 2029년 11월 23일

 

이때 저는 얼마의 입주권에 대한 양도소득세를 내야 하는 것일까요?

 

1) 취득가액 : 600,000,000

2) 양도가액 : 1,200,000,000

3) 필요경비 : 30,000,000

4) 조합원권리가액 : 900,000,000 (입주권 가치)

5) 종전주택차익 : 조합원권리가액 - (취득가액 + 필요경비)

종전주택차익 = 900,000,000 - (600,000,000 + 30,000,000)

종전주택차익 = 270,000,000

 

6) 종전주택 보유기간 : 7년 

7) 입주권양도차익 : 양도가액 - (조합원권리가액 + 입주권필요경비)

입주권양도차익 = 1,200,000,000 - (900,000,000 + 20,000,000)

입주권양도차익 = 280,000,000

8) 입주권 보유기간 : 1년 (양도가일 - 관리처분인가일)

9) 과세대상 주택양도차익 : 종전주택차익 x ((양도가액 - 9억) / 양도가액)

과세대상 주택양도차익 = 270,000,000 x ((12억 - 9억)/12억)

과세대상 주택양도차익 = 67,500,000

10) 과세대상 입주권양도차익 : 입주권양도차익 x ((양도가액 - 9억) / 양도가액)

과세대상 입주권양도차익 = 280,000,000 x ((12억 - 9억)/12억)

과세대상 입주권양도차익 = 70,000,000

 

11) 장기보유 특별공제 : 공제율 36%

1주택자 보유기간 7년 -> 7x4% = 28%, 거주기간 2년 -> 2x4% = 8%

장기보유 특별공제율 = 28% + 8% = 36%

장기보유 특별공제 = 67,500,000 x 0.36 = 24,300,000

 

12) 과세표준 = 과세대상 주택양도차익 + 과세대상 입주권양도차익 - 장기보유 특별공제 - 250만원 인적공제

과세표준 = 67,500,000 + 70,000,000 - 24,300,000 - 2,500,000

과세표준  = 110,700,000

 

13) 양도소득세율 : 35% (누진공제 1,490만원)

14) 양도소득세 : 과세표준 x 0.35 - 14,900,000

양도소득세 = 110,700,000 x 0.35 - 14,900,000

양도소득세  = 23,845,000

세금으로 내야할 양도소득세는 23,845,000원으로

약 2천3백만원을 내야합니다.

 

아래는 부동산계산기로 돌린 결과입니다.

위와 동일한 것을 확인 할 수 있습니다.

양도소득세 계산 방법중 제일 복잡했던것 같내요.

이상으로 금일 포스팅을 마무리 하도록 하겠습니다.

 

감사합니다.