상가주택 수익률 계산 방법 정리 (상가 수익률 계산 방법 정리)

안녕하세요.

오늘은 상가주택 수익률을 계산 방법을 정리해 보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

그전에 상가수익률 계산이 더 간단하기 때문에 먼저 상가 수익률을 정리하도록 하겠습니다.

 

먼저 상가주택은 무엇을 말하는 것일까요?

 

1. 상가주택이란 무엇인가?

상가주택은 '상가 + 주택'의 의미로, 주택안에 소규모 상가가 있는 주택을 말합니다.

상가나, 사무실로만 사용하는 상가와는 달리, 상가주택은 주택으로 구분이 됩니다.

 

아래 사진을 보시면, 1층에 상가를 두기위해 건축을 한것을 확인할수 있습니다.

1층은 상가, 2층은 투룸 또는 원룸, 3층은 보통 집주인이 살고 있습니다.

상가주택은 근린주택이라고 불리기도 합니다.

 

2. 상가주택, 상가 수익률 계산 방법 정리

상가주택을 떠나서 임대업 수익률을 계산할 때,

연 수익률을 기반으로 계산합니다.

 

계산식은 아래와 같습니다.

 

연 수익률 계산법 = (월세 x 12개월) / (총 투입금액 - 보증금) x 100

 

위에서 이야기하는 총 투입금액은 쉽게 이야기하면 매매가를 의미합니다.

그렇다면 총 투입금액안에는 '내돈 + 은행돈'이 합해져 있겠네요.

자세한 내용은 이제 아래 상가와 상가주택 수익률 계산 방법을 토대로 알아보도록 하겠습니다.

 

3. 상가 수익률 계산 방법 정리

 

조건: 1억5천만원을 이용하여 상가 매입 

여기서 5천만원은 은행대출 (5% 대출이율)

보증금 500만원, 월세 60만원을 받기로 계약 

 

이때, 상가 수익률은 얼마일까요?

 

한번 계산해 보도록 하겠습니다.

 

- 상가 매입가격 = 150,000,000

오피스텔 매입가격은 총 투입금액이라고 할수 있습니다.

 

- 은행 대출금 = 50,000,000원 (대출 이율 5%)

그런데 총 투입금액의 5천만원은 대출이 끼워있군요!

- 월이자상환액 = 50,000,000 x 0.05 / 12개월 = 208,333원

대출에 대한 이자는 위와 같습니다.

 

- 상가 보증금 = 5,000,000원

- 월세 = 600,000

상가는 보증금 500만원에 월세 60을 받기로 하였습니다.

 

- 투자금 = 총 투입금액 - (대출금 + 보증금) 

투자금 = 150,000,000 - 55,000,000 = 95,000,000

투자금은 실제로 들어간 내돈을 의미합니다.

 

- 월수익 = 월세 - 월이자상환액

월수익 = 600,000 - 208,333

월수익 = 391,667

 

- 연수익률 = (월세 x 12개월 / 투자금 )x 100

연수익률 =  391,667 x 12 / 95,000,000 x 100

연수익률 = 4.94%

 

아래는 부동산 계산기를 통해 돌린 연수익률입니다.

위의 내용과 동일한 것을 확인 하실 수 있습니다.

이제 상가 수익률을 계산하는 방법을 알았으니,

이제부터 상가주택의 수익률을 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

4. 상가주택 수익률 계산 방법 정리

이제 상가주택 수익률을 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

다시한번 계산식을 정리하면 아래와 같습니다.

 

연 수익률 계산법 = (월세 x 12개월) / (총 투입금액 - 보증금) x 100

조건 : 

- 총 투자금액 2억 (내돈),  평당 300만원 땅, 70평 건축시 수익률 계산하면?

- 가구 및 상가 수 : 총 5가구 (원룸 2개, 투룸 2개, 주인이 살 쓰리룸 1개), 1층 상가

- 전월세 시세 : 원룸 (보증금 500만, 월50만), 투룸 (보증금 5000만원, 월세 70만원, 전세 1억2천만원), 쓰리룸 (전세 2억)

- 평당 건축비: 300만원 (추가금액 없음)

- 건폐율, 용적률 : 건폐율(60%), 용적률(180%)

- 대출가능금리 (금리 6%로 가정) : 토지담보대출 (1억 5천), 건물담보 대출(1억5천)

- 토지와 건물 취등록세 : 3000만원

- 공실이 없다고 가정

 

건물 구성도는 아래와 같습니다.

이제 한번 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.

1) 토지가격 : 70평 x 300만원 = 2억1천만원

2) 건물연면적 

1층 평수 = 70평 x 건폐율 60% = 42평

연면적 = 42평 x 3 = 126평 

3) 건축비 = 연면적 x 300만원

건축비 = 126 x 300만원 = 37,800만원

4) 총소요금액 = 2억1천만원(토지가격) + 37,800만원(건축비) + 취등록세(3,000만원) = 618,000,000원

 

5) 건축비 상환을 위한 필수 액수 = 618,000,000원 - 300,000,000원(은행대출) - 200,000,000원(나의투자금)

건축비 상환을 위한 필수 액수 = 118,000,000원

쓰리룸에서는 집주인이 산다고 가정할때

2층 투룸은 전세로 돌리려고 합니다.

그리고 그 전세비용으로 건축비 상환을 하도록 하겠습니다.

 

결국, 내돈 2억을 투자하여 3억대출금을 끼면

월세 320만원을 받을 수 있습니다.

 

6) 연 수익률 = (월세 x 12개월 ) / (총 투입금 - 보증금)  x 100

연 수익률 = (3,200,000 x 12) / (318,000,000 - 120,000,000) x 100

연 수익률 = 38,400,000 / 198,000,000 x 100

연 수익률 =  19.3%

 

월세에 포함되는 보증금은 계산에서 제외하였습니다.

월세를 안낼경우, 바로바로 보증금에서 빼야 하기도 하기때문에 제외하였습니다.

(수익률 계산에 크게 대세에 지장을 주지 않음)

 

만일 집주인이 쓰리룸에 살지 않고 월세를 돌리고

자기 투자금을 늘려서, 투룸을 전세로 주지 않고 월세를 돌린다면

당연히 연 수익률을 증가하게 됩니다.

 

다음에 기회가 된다면, 전세를 줄때, 월세를 줄때 얼마만큼의 수익률이 변하는지 정리하면

좋을 것 같습니다.

 

이상으로 금일 포스팅을 마치도록 하겠습니다.