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건물 가격 산정, 건물 가치 계산 방법 정리 (복성식 평가법, 수익률 평가법)

by 방구석 임베디드 2021. 11. 9.
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안녕하세요.

오늘은 건물 가격을 산정하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

상가주택, 상가를 예를 들어서 계산을 해보도록 하겠습니다.

 

우선 건물 가격을 산정하는 방법에는 

복성식 평가법과 수익률 평가법이 있습니다.

 

1. 복성식 평가법 설명 및 계산 방밥 정리

복성식평가법을 가격시점 기준의 건물을 재취득할때 재조달원가에서 감가분을 공제하여

건물의 가격을 산정하는 방법입니다

 

상가주택을 예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

상가주택은 토지위에 건물이 있습니다.

땅은 현재 100평입니다.

그리고 건폐율은 60% 이며, 용적율이 180%인 상가주택이 있다고 가정해 보겠습니다.

그렇다면 토지가격은 계속 올라갈 것입니다.

그런데, 건물가격은 시간이 지날수록 하락할것입니다.

 

상가주택이 지어진지 20년이 지났을때

제가 이 상가주택을 매입하려고 합니다.

이때 저는 이 상가주택의 가치를 얼마로 판단해야 하까요?

 

상가주택 평가가치 = 토지 가격 + 건물의 잔존 가격

1) 토지 가격 : 공시 가격이 평당 1000만원인 경우

토지 가격 = 공시가격 x 1.5 

(보통 공시가격의 1.4~ 1.6배 정도가 현재 시세 입니다.

하지만 정부는 10년 계획으로 토지가격의 공시가격을

실거래가의 90%까지 달성하는 것을 목표로 하고 있습니다.)

토지 가격 = 1000만원 x 100평 x 1.5 = 15억

 

2) 건물 가격 = 연면적 x 건축 비용 x 잔존 연수 고려

연면적이란, 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 의미합니다.

위의 그림에서 연면적은 60평 x 3 = 180평입니다.

 

건축 비용은 평당 약 400~600만원 정도 입니다.

계산할때는 500만원으로 계산하겠습니다.

 

잔존 연수를 계산할때 콘크리트 건물은 40년 정도로 추정합니다.

따라서 20년/40년 = 0.5

 

건물가격 = 180평 x 500만원 x 0.5 = 4억5천만원

 

따라서, 이 상가주택의 가치는 = 15억 + 4억5천만원 = 19억5천만원

19억 5천만원입니다.

상가주택은 시간이 지날수록 땅값은 높아지고 건물가격은 낮아지게 될것입니다.

하지만 땅값이 올라가는 속도가 건물가격이 낮아지는 속도보다 더 빠를것입니다.

그렇다면 이제 수익률 평가법을 이용하여 상가의 가치를 평가해 보도록 하겠습니다.

 

2. 수익률 평가법 설명 및 계산 방법 정리

수익률 평가법이란 말그대로

수익률을 기반으로 가치를 평가하는 방법입니다.

 

이 수익률 평가법은 상가를 매입하는 과정에서 잘 사용하는 방법입니다.

예를들어 월 임대료가 200만원인 상가가 있습니다.

이 상가의 위치는 천안입니다.

이때 이 상가의 가치는 얼마일까요?

 

수익률 평가법에서 지역별로 적정수익률이 있습니다.

따라서 정확한 적정수익률을 알고 있어야 하는것이 핵심이라고 할수 있습니다.

저는 대략적인 수익률로 계산하도록 하겠습니다.

 

서울 : 3~5%

지방 : 4~7%

 

천안은 5%의 수익률로 계산해 보도록 하겠습니다.

월 임대료가 200만원이기 떄문에 

1년동안 벌어드리는 가격은

200만원 x 12 = 2400만원입니다.

 

상가가격 x 0.05(수익률)  = 2400만원

상가가격 = 2400만원 x 20 = 4억8천만원

따라서 이 상가가격은 4억8천만원이라고 할 수 있습니다.

만일 이 상가가 4억에 거래가 되고 있다면

8천만원의 추가 이득이 있다고 할수 있습니다.

 

하지만, 부동산은 호재와 악재가 중첩되어 있습니다.

지하철 교통 호재가 있는 곳이라면 그 상권에 호재가 있을 수 있습니다

그리고 홍대와 같이 상권이 활성화 될 수 있는 곳이라면

그 상가의 가치는 위의 계산법보다 더 플러스가 될 것입니다.

 

하지만, 교통이 불편하고 인구 유출이 되어 상가주택에서도 공실이

우려가 되는 곳이라면

위의 계산법보다 더 마이너스가 될 것입니다.

 

따라서, 지하철개통, 도로 개통, 상권의 활성화 침체, 인구 유출 등을 고려하여

부동산의 가치를 고려 평가해야합니다.

 

이상으로 건물의 가치를 평가하는 방법에 대해서 정리를 하였습니다.

혹시라도 상가를 매입할때는 위의 계산법을 꼭 돌려보시고 

정적가격의 매물인지를 확인하시기 바랍니다.

 

감사합니다.

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