조합원 분담금 계산 방법 정리 (재개발 지역 주택 소유, 토지 소유)

안녕하세요.

오늘은 조합원 분담금 계산 방법을 정리해 보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

그런데 조합원 분담금이란 무엇을 의미하는 것일까요?

 

1. 조합원 분담금이란?

재건축, 재개발을 수행하여 드디어 아파트가 준공이 되고 분양을 받을때 추가로 부담해야할 금액입니다.

 

예를들어서, 제가 단독주택을 살고 있습니다.

나라에서 재개발을 수행하여

내가 살던 주택을 포함하여 전부 싹 다 밀어버리고

아파트를 만들었습니다.

그러면 저에게는 아파트분양을 받을수 있는 우선권이 주어지게 됩니다.

그리고, 아파트 분양이 6억이라면

조합원 분양가는 그것보다는 적게 나옵니다.

5억이라고 가정을 해보도록 하겠습니다.

그런데 5억을 전부 내지 않습니다.

내가 살던 주택에 해당하는 보상금액이 있겠죠?

예를 들어 그것이 4억원이라고 한다면

저는 조합원 분담금을 1억을 내면 됩니다.

 

땅도 마찬가지 입니다.

땅만 가지고 있는 금액도 보상금액이 책정이 됩니다.

그래서 아파트 분양 6억이고

조합원 분양가가 5억이며

땅에 대한 보상금액이 3억이라면

조합원 분담금 2억만 내고

아파트를 소유하게 되는 것입니다.

 

그렇다면 이제 대략적인 계산이 아닌 조금 구체적인 계산을 수행해 보도록 하겠습니다.

 

2. 조합원 분담금 계산 방법 정리 (주택 소유)

예를 들어, 제가 재개발이 있을 단독주택을 2억에 매입하였습니다.

그런데 실제 감정가액은 1억 5천만원입니다. (5천만원을 프리미엄으로 더 주고산 경우가 되겠지요)

 

재개발이 이루어지기 전, 자산은 150억 (재개발 단위)

재개발이 이루어진 뒤, 총 자산은 300억 (재개발 단위)

사업비는 50억이라고 할때

비례율이 계산이 됩니다.

비례율 = (300억 - 50억)/150억 = 1.66 => 166% 입니다.

이것은 개발이 이루어진 뒤의 추가수익을 계산하는 비례율로 사용이 됩니다.

그렇다면 이제, 저는 얼마의 분담금을 내야 하는 것일까요?

 

- 권리가액 (권리가액이란 그 물건의 가치를 반영한 가격)

권리가액 = 1억5천만원 x 1.66 =  2억5천만원 

재개발이 끝났을때 비례율 166%를 기반으로 

제가 샀던 단돈주택의 가격은 2억 5천만원이 됩니다.

 

- 조합원 분담금 계산

조합원 분양가:  4억

이제 아파트를 분양하려고 합니다. 일반 분양가는 5억원이지만

조합원 분양가는 4억으로 책정이 되었습니다.

이때  제가 추가로 내야할 금액인 조합원 분담금은

조합원 분담금 = 4억 - 2억 5천만원 = 1억 5천만원

 

즉, 1억 5천만원을 부담해야 합니다.

 

여기서 중요한 부분은 

재개발이 끝났을 시점에 내가 산 주택의 가치를 계산할때

내가 매매한 금액이 아니라

감정가액 기준으로 비례율을 곱한다는 점입니다.

 

그렇다면 이제 땅을 가지고 있을때, 아파트를 분양받기 위해서 추가적으로 내야하는 금액이

얼마인지를 알아 보도록 하겠습니다.

 

3. 조합원 분담금 계산 방법 정리 (토지 소유)

현재 재가 보유한 땅은 30평 입니다. (예시입니다)

아파트는 34평으로 분양받을 예정입니다.

 

- 아파트의 분양가: 7억

- 필요 대지지분 : 20평

- 아파트 순수 건축비 : 3억

- 조합원 건축 원가 : 4억

- 기부채납율 : 12.5%

이때 저는 얼마의 조합원 분담금을 내야할까요?

 

1) 일반 분양수익 = 일반분양가 - 순수 건축비

일반 분양수익 = 7억 - 3억 = 4억

 

2) 대지지분 평당 일반분양 수익

대지지분 평당 일반분양 수익 = 일반 분양수익 / 필요 대지지분

대지지분 평당 일반분양 수익 = 4억 / 20 = 2,000만원

 

3) 기부 채납 면적

기부 채납 면적 = 30평 x 12.5% = 3.75평

 

4) 일반분양 기역 대지지분 = 보유 대지지분(30평) - 기부 채납 면적(3.75평) - 조합원 분양 필요 대지지분 (20평)

일반분양 기역 대지지분 = 30평 - 3.75평 - 20평 = 6.25평

 

5) 일반분양 기여금액 = 2,000만원 x 6.25평 

일반분양 기여금액 = 1억 2천5백만원

 

6) 조합원 분담금

조합원 분담금 = 조합원 건축 원가 - 일반분양 기여 금액

조합원 분담금 = 4억 - 1억2천5백만원

조합원 분담금 = 275,000,000원

 

제가 내야할 분담금은 2억7천5백만원입니다.

 

이상으로 조합원 분담금 계산 방법을 마무리 하도록 하겠습니다.

감사합니다.