부동산 공시가격 현실화 계획 정리 (공동주택, 단독주택, 토지)

안녕하세요.

오늘은 2020년 11월 3일 발표된 부동산 공시가격 현실화 계획을 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저 공시가격이란 무엇을 의미하는 것일까요?

 

1. 공시가격, 실거래가? 

공시가격은 정부가 조사, 산정하여 공시하는 가격입니다.

따라서 부동산 가격의 지표가 되는 가격입니다.

그리고 우리가 부동산 세금을 계산할때 공시가격을 기반으로 계산을 수행합니다.

(따라서 공시가격이 올라가면 부동산 세금도 올라갈 것입니다.)

 

예를 들어보도록 하겠습니다.

 

서울 강남 대치동의 은마아파트 전용면적 76.79m2  8월 실거래가 입니다.

약 22억~ 24억하는 것을 확인 할 수 있습니다.

그러면 공시가격은 얼마인지 확인해 보도록 하겠습니다.

2017년부터 무섭게 공시가격이 올라가서 현재 14억 정도 하는 것을 확인할수 있습니다.

 

그렇다면

(14억/23억) x 100 =  60.8%

실거래가에 비해 공시가격이 약 60.8% 되는 것을 알 수 있습니다.

 

다시 말해서 이 공문의 취지는 세금을 계산하는 기준이 공시가격을

실거래가의 90% 수준으로 맞추겠다는 것입니다.

 

그렇다면 정부의 '부동산 공시가격 현실화 계획' 공문을 하나씩 정리해 보도록 하겠습니다.

2. 공동주택 공시가격 현실화 방안 정리

이제 10년에 걸쳐서 공시가격을 실거래가의 90%까지 올리겠다는 내용이 적혀져 있습니다.

위에서 20년 실거래가 대비 공시가격이 69%라고 이야기하고 있습니다.

방금 21년 기준으로 대치동 은마아파트를 계산해 보았을때

공시가격은 60% 정도 수준이였습니다.

대치동 은마아파트의 공시가격은 해가 거듭할 수록 올라걸 것이라고 판단됩니다.

 

그런데, 실거래가도 같이 오른다면!

아래와 같이 집값은 오르고 공시가격은 계속 쫓아가는 구도가 될것입니다.

아래는 은마아파트의 실거래가가 올라가고 있는 모습입니다.

 

현실화 편차가 큰 9억원 미만은 3년간 ‘선균형 확보’ 후 7년간 제고한다고 이야기하고 있습니다.

그리고 시세 9억원 이상은 5~7년간 약 3%씩 제고한다고 합니다.

이것은 무슨뜻일까요?

 

아래는 실거래대비 공시가격의 비율을 나타내고 있습니다.

간단히 말해서 

시세 9억미만 아파트의 경우, 2021년 ~ 2023년 3년간은 공시가격 70%를 목표로 균형성을 확보하고

2024년부터 3%씩 7년동안해서 90%를 맞추겠다는 뜻입니다.

70% + 3% x 7 = 91%

 

그러니까 3년간은 공시가격 9억미만 아파트는 조금 올리겠다는 뜻입니다.

그리고 3년뒤에 동일하게 3%씩 올리겠다!

시세 9억이상의 아파트의 경우는

바로 2021년부터 3%씩 공시가격을 올리겠다는 뜻으로 해석할수 있습니다.

비싼 아파트일수록 빠르시간에 공시가격을 올려서 실거래가 90%를 맞추겠다는 내용이 아래에서

확인 가능합니다.

3. 단독주택 및 토지 현실화 방안 정리

단독주택은 15년에 걸쳐서 90%를 맞추고

토지는 8년에 걸쳐서 90%를 맞추겠다고 합니다.

 

3. 공동주택, 단독주택, 토지 공시가격 현실화 요약 

 

그렇다면 아래 표에서 한눈에 정리할수 있습니다.

공동주택은 앞서 이야기 한것 처럼

9억 미만은 3년동안 70%를 맞추고 그후 7년에 걸쳐서 3%씩올려서 90%를 맞추니

총 10년의 기간동안 공시가격을 90%로 맞출 것입니다.

9~15억 되는 아파트는 3%씩 올려서 7년

15억 이상 아파트는 3%씩 올려서 5년이 걸릴 것입니다.

 

공동주택의 경우도 동일합니다.

가격대에 따라서 낮은 가격을 수록 더 90%를 맞추는데 더 시간이 많이 걸리는 것을 확인할수 있습니다.

토지의 경우는 가격대와 관계없이

8년안에 공시가격 현실화를 이룰 것입니다.

그리고 아래 공문에서 정확하게 년마다 얼마나 올라갈지가 나타나 있습니다.

9억 미만 아파트는 2021년에서 2023년동안은 공시가격이 1~1.5%로 많이 오르지는 않을 것입니다.

하지만 이후, 3~4% 꾸준히 공시가격이 오를 것이고

이로 인하여

부동산 세금은 가중될것입니다.

제 블로그에 다양한 부동산 세금을 계산한 내용이 정리되어 있습니다.

공시가격이 올라가는 과정에서 종부세, 재산세, 양도소득세가 어떻게 계산하는지를 확인하시면 

좋을 것 같습니다.

 

이상으로 부동산 공시가격 현실화 공문 정리를 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.