주택임대차 보호법 개정안 정리 및 전원세 전환율 계산 방법 정리

안녕하세요.

오늘은 아래와 같이 2020년 9월 22일날 배포된 

1) 주택임대차 보호법 개정안에 대해서 핵심내용을 정리해 보고

이중 가장 중요한 부분인 전월세 전환율을 이용하여

2)전세를 월세로 바꿀때 얼마만큼의 금액이 나오게 되는지를 계산해 보도록 하겠습니다.

먼저 우리는 임대차보호법 개정안에 대해서 정리를 해야합니다.

1. 주택임대차보호법 개정안 정리 (2020년 9월 22일 배포)

주택임대차 보호법이 이야기되기전, 주택시장은 출렁거리기 시작하였습니다.

임대차3법의 추진은 2020년 6월부터 진행이되었고

2020년 8월에 전월세상환제, 계약갱신청구권, 전원세신고제가 국회에서 통과되게 되었습니다.

2020년 6월 ~ 2020년 9월까지 서울,수도권의 전세매물은 급격하게 줄어들게 되었고

남아있는 전세물량은 전세금이 급격하게 올라가게 되었습니다.

많은 사람들은 이제 유럽처럼

이제 전세제도가 없어지고 비싼 월세로 변경이 되어 

임차인의 월세부담이 가중될 것이라고 예견을 하였습니다.

 

이에 대하여 정부는 9월 주택임대차보호법 개정안을 발표하게 되었습니다.

여기서의 핵심 취지는 다음과 같습니다.

1) 전월세전환율을 4%에서 2.5%로 하향 변경

임대인이 전세를 이제 비싼 월세로 돌릴것이다.

이것을 막는다.

어떻게?

전월세전환율 비율을 낮추고, 이것을 법적으로 법제화한다.

전월세전환율은 

임대인이 전세를 월세로 변경을 하고자 할때

변화되는 비율입니다.

이 비율에 맞추어 월세비용이 나오게 됩니다.

결국 이 비율을 낮게 제한하여 월세변경을 제한하는 것이 이 법의 목적이라고 할 수 있습니다.

2) 분쟁조정위원회를 6개소에서 18개소로 확대

분쟁조정위원회는 임차임과 임대인과의 갈등을 해결하기 위한 곳입니다.

2020년도에 인천, 청주, 창원, 서울 북부, 전주, 춘천에 설립될 예정입니다.

2021년도에 제주, 성남, 울산, 고양, 세종, 포함에 설립될 예정입니다.

3) 허위 갱신거절 방지를 위한 임대차 정보열람권 확대

이것이 무엇을 의미하냐면

예를들어 제가 전세를 2년을 살고, 2년을 더 살겠다고 임대인에게 이야기 할때

임대인이 내가 직접 들어와 살거니까 나가라고 하면

임차인(A)은 나가야 합니다.

그런데 임대인이 다른 사람(B)을 더 높은 가격에 전세를 두고 

자신이 들어와 살지 않는다면

임차인 A는 임대차 정보열람을 할수 있으며

임대인에게 손해배상을 청구할수 있습니다.

 

결국 주택임대차보호법 개정안은

전월세전환율을 낮추어 월세를 많이 받지 못하게 임대인을 제한하고

혹시라고 임차인과 갈등이 있을경우, 이를 중재할수 있는 중재소를 건설,

그리고 임차인이 주택의 임대차 정보를 열람하여 허위 갱신방지를 막겠다는 내용으로 정리할 수 있습니다.

2. 전월세전환 계산방법 정리

그렇다면 지금부터 어떻게 전월세전환이 계산되는지를 알아보도록 하겠습니다.

 

예를들어 임차인이 전세를 4억을 주고 있는데

이제 이것을 월세로 전환을 하려고 합니다.

이때 전월세전환율을 통하여 월세로 전환을 합니다.

1억 보증금에 월세는 얼마를 받을 수 있을까요?

 

계산 공식은 아래와 같습니다.

월세 = (전월세전환율 x (전세금 - 월세보증금))/12개월

 

1) 전월세전환율이 4%일때

월세 = (0.04x (4억- 1억))/12 = 1,000,000원

즉, 100만원을 월세로 받을 수 있습니다.

 

2) 전월세전환율이 2.5%일때

월세 = (0.025 x (4억-1억))/12 = 625,000원

즉 62만5천원을 월세로 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

즉 전월세전환율을 2.5%로 제한할 경우

임대인은 40만원정도의 월세를 더 적게 받게 됩니다.

3. 주택임대차보호법 개정안은 정말 임차인에게 득이 될것인가?

 

한번 정말 생각할 필요가 있습니다.

저는 현재 전세를 살고 있습니다.

조만간 2년이 다 되면, 다시 2년계약 연장이 가능합니다.

물론, 집주인이 들어와 살지 않는다고 가정한다면 2년연장이 가능하겠죠.

하지만 2년뒤에 다시 이 가격에 전세를 얻기란 쉽지 않을 것입니다.

그 사이에 집값은 더 올라가겠죠.

 

즉, 임대차보호법 및 개정안이 2년연장뒤의 전세사는 사람들까지는 보호하지 못한다는 것입니다.

참고로 아래는 현재 전월세전환율을 나타내고 있습니다.

결국, 2년계약 연장이 지나면, 

전세금은 늘어나게 되고

그 전세금의 약 4%에 해당하는 월세를 내게 될 것입니다.

아래 표에는 4%보다 더 높네요 ^^;;

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010

조금 씁쓸하게 마무리가 되네요 ^^;;

이상으로 금일 포스팅을 마무리 하도록 하겠습니다.

 

감사합니다.