재개발 추가분담금 계산 방법 정리 (재건축 추가분담금 계산 방법 정리)

안녕하세요.

오늘은 

재개발, 재건축 추가분담금 계산을 정리하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

그렇다면 먼저 알아야 할 부분이 재건축 추가분담금이 무엇인가 입니다.

 

1. 재건축 추가 분담금이란?

재건축 추가 분담금이란,

말그대로 재건축을 수행하면 그 뒤에 아파트가 지어지고

분양을 받게 됩니다.

그때 분양을 받을때 추가로 부담하는 금액을 의미합니다.

 

한번 예를 들어 보도록 하겠습니다.

제가 재개발이 수행되는 지역에 단독주택을 하나 샀습니다.

재개발이 수행되는 과정에서 조합원에 가입하고

재개발이 완료가되고 아파트가 세워지게 되면 저는 

아파트를 먼저 분양 받을수 있는 권리가 주어지게 됩니다.

일반 분양가가 7억이라면

조합원 분양가는 일반분양가보다 더 적습니다.

조합원 분양가가 6억이라고 가정해 볼게요.

그런데 제가 6억을 다 내야 할까요?

아닙니다.

단독주택의 시세에 미래가치의 비율을 곱한금액을 통하여

권리가액이 계산이 됩니다.

권리가액이 4억이라고 한다면

저는 2억만 추가분담금을 내고 아파트를 분양받을 수 있습니다.

 

 

예를 들어 토지만 가지고 있다고 가정해 보도록 하겠습니다.

토지 또한 마찬가지 입니다.

토지는 일반분양 기여금액을 계산합니다.

그래서 기여금액이 3억이라고 한다면

조합원 분양가가 6억이라고 할때

3억만 추가분담금을 내고 아파트를 분양받을 수 있습니다.

 

그렇다면 지금부터 구체적으로 재개발 추가분담금을 계산해 보도록 하겠습니다.

 

2. 재개발 추가 분담금 계산 방법 정리 (주택 소유 예시)

조건은 다음과 같습니다.

1) 단독주택 취득가액 : 3억

2) 단독주택 감정가액 : 2억

3) 비례율 

- 재개발 전, 재개발 단위 자산 : 200억

- 재개발 후, 재개발 단위 자산 : 500억

- 사업비 : 50억

비례율 = (500억 - 100억) / 200억 = 2 -> 200%

(개발이 이루어진 후에, 추가수익을 계산하때 사용됩니다.)

 

그렇다면 지금부터 재개발 추가 분담금을 얼마를 내야 하는지 계산해 보도록 하겠습니다.

- 단독주택 권리가액 (단독주택이 재개발뒤 얼마의 가치를 가지는지를 계산)

단독주택 권리가액 =  2억 x 200% = 4억 

 

- 재개발 추가 분담금 계산

조합원 분양가:  6억 (참고로 일반 분양가는 7억)

재개발 추가 분담금 = 조합원 분양가 - 단독주택 권리가액

재개발 추가 분담금 = 6억 - 4억 = 2억

 

아파트를 분양받기 위하여 추가적으로 내야할 금액은

2억원 입니다.

 

이제 재개발 지역에 땅을 가지고 있을때, 

재개발 후, 아파트를 분양받기 위해서 얼마의 금액을 내야하는지 알아 보도록 하겠습니다.

 

3. 재개발 추가 분담금 계산 방법 정리 (토지 소유 예시)

조건읜 아래와 같습니다.

1) 내가 보유한 땅 : 35평

2) 재개발후 분양받을 아파트 34평

3) 아파트 일반 분양가 : 8억

4) 아파트 필요 대지지분 : 20평

5) 아파트 순수 건축비 : 4억

6) 조합원 건축 원가(아파트 순수 건축비 + 기타사업비) : 5억 

7) 기부채납율 : 15%

(기부채납 : 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 이를 취득하는 것)

 

이때 아파트를 분양받기 위하여 추가로 내야할 분담금은 얼마인지 계산해 보도록 하겠습니다.

 

-  일반 분양수익 = 일반분양가 - 순수 건축비

일반 분양수익 = 8억 - 4억 = 4억

 

- 대지지분 평당 일반분양 수익

대지지분 평당 일반분양 수익 = 일반 분양수익 / 필요 대지지분

대지지분 평당 일반분양 수익 = 4억 / 20 = 2,000만원

- 기부 채납 면적

기부 채납 면적 = 35평 x 15% = 5.25평

 

- 일반분양 기역 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분

일반분양 기역 대지지분 = 35평 - 5.25평 - 20평 = 9.75평

 

- 일반분양 기여금액 = 2,000만원 x 9.75평 

일반분양 기여금액 = 1억 9천5백만원

 

- 재개발 추가 분담금

추가 분담금 = 조합원 건축 원가 - 일반분양 기여 금액

추가 분담금 = 5억 - 1억9천5백만원

추가 분담금 = 275,000,000원

 

추가로 내야할 분담금은 3억5백만원입니다.

 

재건축, 재개발로 이루어지는 개발 이익은 정말 상상을 초월할때가 있습니다.

예전 송파의 가락시영아파트가

헬리오시티로 재건축이 되면서

정말 가격이 엄청나게 올라가게 되었습니다.

아래 왼쪽사진은 재건축 전, 오른쪽 사진은 재건축 후 사진입니다.

아래는 재건축 이후, 아파트가격의 상승을 그린 그래프입니다.

정말,,, 억소리가 나내요 ㅎㅎ

결국 말씀드리고 싶은 내용은 조합원 분양가는 정말로 싼 가격이라는 것입니다.

주택이 없으신 분은 재개발 재건축을 알아 보시는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

하지만 요즘은 재개발을 예상한 지역의 조그마한 주택도 가격이 만만치 않습니다.

여로모로 집사기가 참 어려운 시대인것 같습니다. ㅎㅎ

 

오늘은 이것으로 포스팅을 마무리 하도록 하겠습니다.

감사합니다.