건물 가격 산정, 건물 가치 계산 방법 정리 (복성식 평가법, 수익률 평가법)

안녕하세요.

오늘은 건물 가격을 산정하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

상가주택, 상가를 예를 들어서 계산을 해보도록 하겠습니다.

 

우선 건물 가격을 산정하는 방법에는 

복성식 평가법과 수익률 평가법이 있습니다.

 

1. 복성식 평가법 설명 및 계산 방밥 정리

복성식평가법을 가격시점 기준의 건물을 재취득할때 재조달원가에서 감가분을 공제하여

건물의 가격을 산정하는 방법입니다

 

상가주택을 예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

상가주택은 토지위에 건물이 있습니다.

땅은 현재 100평입니다.

그리고 건폐율은 60% 이며, 용적율이 180%인 상가주택이 있다고 가정해 보겠습니다.

그렇다면 토지가격은 계속 올라갈 것입니다.

그런데, 건물가격은 시간이 지날수록 하락할것입니다.

 

상가주택이 지어진지 20년이 지났을때

제가 이 상가주택을 매입하려고 합니다.

이때 저는 이 상가주택의 가치를 얼마로 판단해야 하까요?

 

상가주택 평가가치 = 토지 가격 + 건물의 잔존 가격

1) 토지 가격 : 공시 가격이 평당 1000만원인 경우

토지 가격 = 공시가격 x 1.5 

(보통 공시가격의 1.4~ 1.6배 정도가 현재 시세 입니다.

하지만 정부는 10년 계획으로 토지가격의 공시가격을

실거래가의 90%까지 달성하는 것을 목표로 하고 있습니다.)

토지 가격 = 1000만원 x 100평 x 1.5 = 15억

 

2) 건물 가격 = 연면적 x 건축 비용 x 잔존 연수 고려

연면적이란, 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 의미합니다.

위의 그림에서 연면적은 60평 x 3 = 180평입니다.

 

건축 비용은 평당 약 400~600만원 정도 입니다.

계산할때는 500만원으로 계산하겠습니다.

 

잔존 연수를 계산할때 콘크리트 건물은 40년 정도로 추정합니다.

따라서 20년/40년 = 0.5

 

건물가격 = 180평 x 500만원 x 0.5 = 4억5천만원

 

따라서, 이 상가주택의 가치는 = 15억 + 4억5천만원 = 19억5천만원

19억 5천만원입니다.

상가주택은 시간이 지날수록 땅값은 높아지고 건물가격은 낮아지게 될것입니다.

하지만 땅값이 올라가는 속도가 건물가격이 낮아지는 속도보다 더 빠를것입니다.

그렇다면 이제 수익률 평가법을 이용하여 상가의 가치를 평가해 보도록 하겠습니다.

 

2. 수익률 평가법 설명 및 계산 방법 정리

수익률 평가법이란 말그대로

수익률을 기반으로 가치를 평가하는 방법입니다.

 

이 수익률 평가법은 상가를 매입하는 과정에서 잘 사용하는 방법입니다.

예를들어 월 임대료가 200만원인 상가가 있습니다.

이 상가의 위치는 천안입니다.

이때 이 상가의 가치는 얼마일까요?

 

수익률 평가법에서 지역별로 적정수익률이 있습니다.

따라서 정확한 적정수익률을 알고 있어야 하는것이 핵심이라고 할수 있습니다.

저는 대략적인 수익률로 계산하도록 하겠습니다.

 

서울 : 3~5%

지방 : 4~7%

 

천안은 5%의 수익률로 계산해 보도록 하겠습니다.

월 임대료가 200만원이기 떄문에 

1년동안 벌어드리는 가격은

200만원 x 12 = 2400만원입니다.

 

상가가격 x 0.05(수익률)  = 2400만원

상가가격 = 2400만원 x 20 = 4억8천만원

따라서 이 상가가격은 4억8천만원이라고 할 수 있습니다.

만일 이 상가가 4억에 거래가 되고 있다면

8천만원의 추가 이득이 있다고 할수 있습니다.

 

하지만, 부동산은 호재와 악재가 중첩되어 있습니다.

지하철 교통 호재가 있는 곳이라면 그 상권에 호재가 있을 수 있습니다

그리고 홍대와 같이 상권이 활성화 될 수 있는 곳이라면

그 상가의 가치는 위의 계산법보다 더 플러스가 될 것입니다.

 

하지만, 교통이 불편하고 인구 유출이 되어 상가주택에서도 공실이

우려가 되는 곳이라면

위의 계산법보다 더 마이너스가 될 것입니다.

 

따라서, 지하철개통, 도로 개통, 상권의 활성화 침체, 인구 유출 등을 고려하여

부동산의 가치를 고려 평가해야합니다.

 

이상으로 건물의 가치를 평가하는 방법에 대해서 정리를 하였습니다.

혹시라도 상가를 매입할때는 위의 계산법을 꼭 돌려보시고 

정적가격의 매물인지를 확인하시기 바랍니다.

 

감사합니다.