부동산 전세가율 정리, 전국 지역 전세가율 정리

안녕하세요.

오늘은 전세가율에 대해서 설명을 드리고.

이 전세가율을 해석하는 방식에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

 

먼저 전세가율이란 무엇을 의미하는 것일까요?

 

1. 전세가율이란 무엇인가?

전세가율은 '주택매매가격에 대비한 전세가격의 비율'을 의미합니다.
즉, 수식으로 나타내면 아래와 같습니다.

전세가율 = (전세가격 / 매매 가격) x 100

예를 한번 들어보도록 하겠습니다.
현재 매매가 8억하는 아파트가 있는데
전세가격이 5억이라면 전세가율은 아래와 같습니다.

(5억/8억) x 100 = 62.5%

즉, 전세가율은 62.5%입니다.

결국, 전세가격올라서, 매매가격과 비슷해질때
전세가율은 올라가게 됩니다.

예전에 제가 2015년 서울아파트 전세로 들어갔을때 
전세가가 2억7천만원이였습니다.
아파트 매매가는 3억이였습니다.
그때의 전세가율을 계산하면
(2.7/3)x100 = 90%
그때, 집주인은 갭투자자 였습니다.
즉, 자기돈 3천만원만 들이고,
아파트를 매수한 것입니다.

즉, 세입자의 전세금을 이용하여 집을 산 것입니다.

전세가와 매매가의 차이가 작기때문에
갭투자를 하기 좋았던 상황이였습니다.
('갭'이라는 용어는 전세가와 매매가의 차이를 의미합니다.)

이렇듯, 전세가율은 갭투자를 하는 분들에게 중요한 지표가 될 수 있습니다.

그리고 시간이 많이 흘렀습니다.
그 아파트는 현재 10억정도의 아파트가 되었습니다.

그렇다면 지금부터 전세가율을 어떻게 해석하면 좋을지에 대해서 정리를 하도록 하겠습니다.

2. 전세가율을 어떻게 해석해야 하나?

1) 전세율이 낮은경우
매매가가 전세가보다 높기 때문에
자기돈이 많이 들어갑니다.
결국 투자금이 많이 들어간다는 것을 의미합니다.

그렇기 때문에 갭투자를 하시는 분들에게는 전세가율이 낮으면

그 아파트에 지하철이 들어서는 호재가 있지 않은 이상

좋은 투자라고 할 수 없습니다.

 

2) 전세율이 높은 경우

위에서 예를 들었던것과 같이 90% 전세율일때

자기돈이 3천만원밖에 들지 않았습니다.

결국 이 3천만원을 은행에 넣을경우

2.5%금리라고 할때 

3000만원 x 0.025 = 75만원

1년에 75만원의 이득을 얻을 바에는

3000만원으로 갭투자를 들어가는것이 이익이라고 판단이 될것입니다.

다시 말씀드리지만, 그때 저의 집주인은 최고의 투자를 한 것이라고 할 수 있습니다.

3. 전세율이 높으면 갭투자의 가치가 무조건 떨어지는 것일까?

전세율이 낮으면 무조건 갭투자를 들어가야 하나요?

전세율이 높으면 갭투자를 들어가지 말아야 하나요?

전세율과 함께 같이 확인하셔야 부분이 있다면

그것은 바로 그 지역의 전세물량입니다.

 

제가 전세로 살던 지역은 항상 전세물량이 적었던 곳입니다.

지역의 전세물량이 적다는것은 그지역에

실수요층이 많다는 것을 의미합니다.

 

다시말해서, 갭투자로 사놓는것이 아니라,

내가 사서 살 집의 층이 많다는 것을 의미합니다.

교육 및 교통이 좋은 곳은 실수요층이 많이 몰립니다.

 

정리하면 아래와 같습니다.

 

1) 전세율이 80% 이상인 경우

- 갭투자가 늘어날 가능성이 많다.

 

2) 전세율이 60% 정도인 경우 (전세물량이 많은곳)

- 교통 호재와 같이 오를것을 예상하여 조금 투자금이 많이 들더라고

미리 사놓는 경우라고 할수 있습니다.

하지만 그렇지 않다면 이것은 무언가 부동산 거품이 있다고 해석할수 있습니다.

 

3) 전세율이 60% 정도인 경우 (전세물량이 적은곳)

- 갭투자 보다는 실수요층이 많은 경우라고 할수 있습니다.

실수요가 많다는 것은, 앞으로 이곳에서 서로 살기를 원한다는 것을 알수 있습니다.

즉 지속적인 수요가 있는 곳이기 때문에 전세가가 올르면 올랐지

떨어지지 않을 것이라고 생각할 수 있습니다.

 

아, 그때 집주인은 분명히 부동산 고수였습니다...

 

4. 전세율이 높으면 아파트 가격도 높아질까?

결국 전세가가 높아지게 되면 매매가도 높아지게 됩니다.

따라서, 갭투자는 전세가율이 지속적으로 상승하는 시점에서 

아파트를 물색하는 것이 필요합니다.

 

아래는 2020년 7월에 국토부에서 측정한 전세가율입니다.

한눈에 지역의 전세가율을 확인 할 수 있습니다.

 

갭투자를 하실때는, 매물의 상태를 꼭 확인하셔야 합니다.

즉, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하셔서 저당이 많이 잡힌 매물인지

확인을 하시는 것이 필요합니다.

 

그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마무리 하도록 하겠습니다.

감사합니다.