양도소득세 세율, 양도소득세 계산 방법 정리 (아파트, 분양권, 토지)

안녕하세요.

오늘은 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세가 무엇이고,

양도소득세 세율이 어떻게 되며

- 아파트 매매시,

- 분양권 매매시,

- 토지 매매시에

양도 소득세가 어떻게 계산되는지를 예시를 들어서 설명해 보도록 하겠습니다.

 

1. 양도소득세란 무엇인가?

양도 소득세는 '재산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금'입니다.

그래서 아파트를 팔때 차익이 발생하면 이 차익에 대하여

신고하고 세금을 납부해야 합니다.

2. 양도소득세 세율은 어떻게 될까?

양도 소득세 셰율은 아래와 같습니다.

아래와 같이 

주택, 분양권, 토지에 대한 세율에 대하여 빨강 박스로 표시하였습니다.

이 세율로 어떻게 계산이 되는지는 밑에서 예를 들어 설명을 해보도록 하겠습니다.

 

3. 양도소득세 계산 방법 overview

국세청 자료를 기반으로 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저 양도차익을 계산해야 합니다.

 

양도차익 = 양도가액  - 취득가액 - 필요경비

앙도차익에서 장기보유특별공제를 빼주어서 양도소득금액을 계산합니다.

감면대산소득금액과 인적공제 250만원을 빼주어서

드디어 양도소득 과세표준을 만듭니다.

양도소득 과세표준은 세율을 곱할 기준 금액입니다.

그리고 위와 같이 산출세액을 계산하고, 추가적인 세액공제 및 감면금액을 빼주어서

최종 납부할 세액을 계산합니다.

 

사실 위의 흐름이 잘 다가오지 않을 것입니다.

직접 계산을 수행하면 더 잘 다가올 것이지만, 위의 전체 흐름을 알고 있으면 세금계산시 더 용이합니다.

그렇다면 지금부터, 아파트 매매, 분양권 매매, 토지 매매등을 예를들어 계산을 해보도록 하겠습니다.

4. 양도소득세 계산 방법 정리

1) 아파트 매매

조건: 1주택자, 조정대상지역, 취득가액 5억, 양도가액 8억, 소요경비(부동산중개비용 350만원), 보유기간 1년

- 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 소요경비)

양도차익 = 8억 - (5억 + 350만원)

양도차익 = 296,500,000원

 

- 과세표준 = 양도차익 - 양도소득기본공제(250만원)

과세표준 = 296,500,000원 - 2,500,000원 = 294,000,000원

 

- 양도소득세 = 과세표준 x 양도소득세율

양도소득세율 = 60% (보유기간 1년이며 주택이기 떄문에 아래와 같이 60%입니다.)

양도소득세 = 294,000,000 x 0.6 = 176,400,000

- 지방소득세 = 양도소득세 x 0.1 

지방소득세 = 176,400,000 x 0.1 = 17,640,000

최종 양도소득세 = 176,400,000 + 17,640,000 = 194,040,000

3억의 양도소득이 있었는데,

거의 2억이 세금으로 나가고 있는것을 알수 있습니다.

 

꼭 2년을 보유/거주하여 양도세 비과세를 꼭 받으시기를 바랍니다.

아래 부동산계산기를 돌린 결과입니다.

 

위의 결과와 동일한 것을 확인하실수 있습니다.

2) 분양권 매매

조건: 조정지역 아파트 분양권, 5억에 취득, 8억 양도에 팔았습니다. 

부동산중개 수수료 100만원, 보유기간은 2년 4개월, 분양권을 판사람은 무주택자

 

- 양도가액 : 8억 (내아 아파트를 다른사람에게 판 가격)

- 취득가액 : 5억 (내가 아파트 분양권 취득할때 든 가격)

- 필요경비 : 100만원 (부동산 중개 수수료)

 

양도 차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도 차익 = 8억 - 5억 - 100만원

양도 차익 = 300,000,000 - 1,000,000 = 299,000,000원

양도 차익급액은 299,000,000원입니다.

여기서 인적공제 250만원을 빼면 과세표준은 아래와 같습니다.

과세표준 (세금을 매기기 위한 금액) = 299,000,000 - 2,500,000 = 296,500,000원

이제 양도소득세율은 1년이상 보유했기 때문에 60%로 계산을 합니다.

(1년미만 보유시에는 70%로 계산합니다.)

양도소득세 = 296,500,000 x 0.6 = 177,900,000원

여기서 지방소득세 10%를 추가로 내야합니다.

지방소득세 = 17,790,000원

 

따라서 총 납부금액은 = 177,900,000 + 17,790,000 = 195,690,000원

입니다.

3) 토지 매매

조건 : 땅 취득가액 (5억), 땅 양도가액 (8억), 소유기간 2년, 소요경비 200만원일 경우, 양도소득세는?

- 보유기간 : 2년

- 취득가액 : 5억

- 양도가액 : 8억

- 소요경비 : 200만원 (중계수수료)

- 양도차익 = 양도가엑 - 취득가액 - 소요경비

양도차익 = 800,000,000 - 500,000,000 - 2,000,000

양도차익 = 298,000,000원

- 과세표준(세금을 매길 기준금액) = 양도차익  - 공제금액 (인적공제 250만원)

과세표준  = 298,000,000 - 2,500,000 = 295,500,000원

 

- 세율

보유기간이 2년미만

따라서 '비사토세율 + 10%'와 '40%'중에서 큰것을 선택해야 합니다. 

3억 이하 양도소득 => 38% (누진공제: 1,940만원)

- 비사업토지 세율 = 38% + 10%(기산세율) = 48% 

48%와 40%중 큰것은 48%이므로

최종 비사업토지 세율은 48%입니다.

- 양도소득세 = 295,500,000 x 0.48 - 19,400,000(누진공제) 

양도소득세 =  122,440,000원

 

- 지방소득세 = 양도소득세 x 10% = 12,244,000원

- 최종납부금액 = 양도소득세 + 지방소득세 

최종납부금액 = 122,440,000 + 12,244,000 = 134,684,000원

 

땅 3억차익에 대해서 134,685,000원을 납부해야 합니다.

대략 1억3천만원을 납부해야하니 정말 양도소득세가 크다는 것을 알 수 있습니다.

 

아래는 부동산계산기를 통해 계산한 결과입니다.

위의 계산과 일치하는 것을 확인 할 수 있습니다.

 

이상으로 아파트, 분양권, 토지 매매에 따른 양도소득세 계산을 수행해 보았습니다.

모두 잘 계산하셔서 재정관리하시는데 문제가 없으시길 바랍니다.

감사합니다.