재산세 계산 방법 정리 (보유세 계산 방법 정리)

안녕하세요
오늘은 아파트 재산세/보유세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

1. 재산세(보유세)란 무엇인가?

우리는 아파트를 사고, 보유를 하고 또 언젠가는 아파트를 팔수도 있습니다.
1) 아파트를 살때 -> 취득세 (부동산 취득시 납부해야 하는 세금)
2) 아파트를 보유하고 있을때 -> 보유세 (소유한 재산에 따라 부과되는 지방세)
3) 아파트를 매매할때 -> 양도소득세 (재산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금)

크게 이렇게 3가지 세금을 내야합니다.
참고로 종합부동산세는 여기서 제외를 하였습니다.

이중, 아파트를 보유하고 있을때, 우리는 아파트를 취득하고, 6월 1일을 기준으로
보유한 재산에 따라 세금을 내야합니다.

예를들어 제가 2021년 4월에 아파트를 샀으면 2021년 6월 1일기준
저의 소유이기 때문에 저는 보유세를 내야합니다.
보유세는 재산세라고도 불립니다.

아래와 같이 다시 정리할수 있습니다.
아래 자료는 위택스(지방세를 납부하는 사이트)에서 가지고 왔습니다.
보유세는 지방세로 위택스에서 납부가 가능합니다.

그렇다면 보유세는 어떻게 계산을 하는 것일까요?
지금부터 보유세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

2. 보유세(재산세) 계산 overview

우순 계산을 하기전에 전체 흐름에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
먼저 우리는 세금을 계산하기 위해서는
과세표준을 정해야 합니다.
예를들어 제가 8억 아파트를 샀다고 가정해볼게요.
그런데 8억에 대해 세금을 물지 않습니다.
먼저 주택공시가격이 있습니다.
주택공시가격은 아래 사이트 (부동산공시가격 알리미)에서 확인이 가능합니다.
https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm
아파트의 경우 아래 공동주택 공시가격을 눌러서 확인해 주세요.

그렇다면 8억을주고 매입한 아파트의 공시가격을 알수 있습니다.
공시가격이 5억이라면
이 공시가격에 60%를 곱하여 과세표준을 구합니다.

아파트 과세표준 = 공시가격 x 공정시장가액비율 (60%)
아파트 과세표준 = 8억 x 0.6 = 4.8억

그리고 아래와 같이 세율을 곱하여 산출세액을 계산합니다.

그런데, 갑자기 정부에서 공시가격을 올려서 세액이 증가하게 되면
납세자의 부담이 커지게 됩니다.
따라서 아라와 같이 세부담상한제가 있어서 보유세가 일정비율을 초과하지 않도록 한도가 설정됩니다.

결국 큰그림은 아래와 같습니다.

이제 보유세를 계산할 준비가 되었습니다.
아래에서 예시를 들어서 직접 보유세를 계산해 보도록 하겠습니다.

3. 보유세(재산세) 계산 방법 정리

1) 1주택자, 조정지역, 도시지역, 공시가격 8억 아파트 소유일때 보유세는?
- 아파트 공시가격 = 800,000,000원
- 과세표준 = 800,000,000원 x 0.6 = 480,000,000원
- 세율 : 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%

- 산출세액 = 570,000 + (480,000,000 - 300,000,000)x0.004 = 570,000 + 720,000
산출세액 = 1,290,000원

- 도시지역분 (도로개설유지 및 상하수도, 공원 등 각종 도시계획이 실시되는 '도시계획구역'에 부과되는 세금)
도시지역분 = 과세표준 x 0.0014
도시지역분 = 480,000,000 x 0.0014 = 672,000원

- 지방교육세 = 산출세액 x 0.2
지방교육세 = 1,290,000 x 0.2 = 258,000원

최종 보유세(재산세) = 산출세액 + 도시지역분 + 지방교육세
최종 보유세(재산세) = 1,290,000원 + 672,000원 + 258,000원

최종 보유세(재산세) = 2,220,000원

아래 부동산계산기로 계산한 결과와 동일한 것을 확인할 수 있습니다.

2) 2주택자, 조정지역, 도시지역, 공시가격 8억 아파트 소유일때 보유세는?
그렇다면 만일 조건이 2주택자가 될경우에 보유세가 어떻게 계산이 될까요?

결론부터 말씀드리면 8억 아파트에 대한 보유세는 동일합니다.
보유세는 보유한 재산에 국한되어 계산하기 때문입니다.

하지만, 2주택이 되면
종합부동산세가 추가로 붙게 됩니다.
왜냐하면 1주택일 경우는 공제금액이 11억이여서
아파트의 공시가격이 11억을 넘지 않으면 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.

하지만 2주택자가 되면 종합부동산세의 공제금액이 6억이 됩니다.
따라서 공시가격 8억 아파트는
(8억- 6억) = 2억
2억에 대한 세금을 내야 합니다.
여기서는 종합부동산세를 계산하는 방법은 생략하겠습니다.

물론 2주택자라고 한다면
8억 아파트 말고도 한채가 더 있겠죠?
5억 아파트라고 가정하면
5억 아파트에 대해서도 보유세를 내야합니다.
그리고 종합부동산세는
8억 + 5억 = 13억
13억 - 6억공제 = 7억
7억에 대하여 세율을 곱하여 종합부동산세를 내야합니다.

그렇기 때문에 서율에 아파트를 2채를 보유하고 있으면 정말 세금이 많이 나오게 됩니다.

이상 보유세를 계산하는 방법을 정리해 보았습니다.
모두 보유세(재산세)를 잘 계산하셔서 재정관리하는데 문제가 없으시길 바랍니다.

감사합니다.