종합부동산세 계산 방법 정리 (아파트 + 토지)

안녕하세요.

오늘은 종합부동산세 계산 방법을 정리해 보려고 합니다.

종합부동산세는 예전에 정리를 하였습니다.

 

그런데 오늘은 주택뿐만 아니라 토지를 소유하고 계신경우

어떻게 종합부동산세가 계산이 되는지를 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 우선 종합부동산세란 무엇일까요?

 

국세청에서는 아래와 같이 정의를 하고 있습니다.

종합부동산세란
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 

인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 

그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

 

예를 들어 제가 공시가격 14억이 되는 아파트를 소유하고 있다고 가정해 볼게요.

한개를 소유하고 있다면 1세대 1주택 11억 공제를 받게 되어서

과세기준 = 14억 - 11억 = 3억

3억에 대해서 세금을 물리게 됩니다.

만일 2주택인 경우

8억 아파트와 + 5억 아파트가 있는 경우는

합산하여 13억이지만

1세대 2주택이 되기 때문에 6억공제가 들어갑니다.

따라서 

과시기준 = 13억 - 6억 = 7억

7억에 대해서 세금을 물리게 됩니다.

 

그런데 만일 이런 경우는 어떠할까요?

1세대 1주택 + 토지(나대지)

즉 건물이 올라가지 않은 토지를 가지고 있는 경우입니다.

이러한 경우에도 토지도 종합부동산세에 영향을 줄까요?

네 영향을 줍니다.

 

오늘은 토지를 포함하여 종합부동산세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

2. 종합부동산세 계산 (토지 포함)

지금부터 토지를 포함하여 종합부동산세를 계산해 보도록 하겠습니다.

먼저 아래와 같이 주택분과 종합합산 토지분은 별도로 계산이 되어 합산이 되는 것을 볼 수 있습니다.

예시 : 1세대 1주택 공시가격 14억 아파트 + 나대지 토지 7억

주택분과 토지분을 나누어서 계산해 보도록 하겠습니다.

1) 주택분 종부세 계산

- 주택분 공시지가 = 14억

- 주택분 1세대 1주택자 공제금액 = 11억

- 주택분 종부세 과세표준 = (14억 - 11억) x 0.95    *공정시장가액비율 95%

주택분 종부세 과세표준 = 285,000,000원

- 주택분 종부세 세율 : 3억이하 0.6%

- 주택분종합부동산세 = 285,000,000 x 0.006 = 1,710,000원

- 여기서 재산세의 중복분을 제거합니다.

- 재산세 중복분 = (2,730,000 × (300,000,000 × 0.95 × 0.6 × 0.004)) / (570,000 + (840,000,000 - 300,000,000) × 0.004)

재산세 중복분 = 684,000 원 (재산세를 계산할때 미리 낸 금액)

 

- 중복분 차감후 = 주택분종합부동산세 - 재산세 중복분 = 1,026,000

- 농어촌특별세 = 중복분 차감후 x 0.2 

- 주택분 최종 종부세 = 중복분 차감후 + 농어촌특별세 = 1,231,200원

 

 

2) 주택분 종부세 계산

- 토지분 공시지가 = 7억

- 종합합산토지공제금액 = 5억

- 토지분 종부세 과세표준 = (7억 - 5억) x 0.95

토지분 종부세 과세표준 = 190,000,000

- 토지분 종부세 세율 : 15억이하 1.0%

- 토지분종합부동산세 = 190,000,000 x 0.01 = 1,900,000원

- 여기서 토지분 재산세의 중복분을 제거합니다. (우선 이부분은 생략합니다.)

- 농어촌특별세 = 주택분종합부동산세 x 0.2

- 토지분 최종 종부세 = 2,280,000원

따라서 최종 종부세

주택분 최종 종부세 + 토지분 최종 종부세 = 1,231,200원 + 2,280,000원 = 3,511,200원

 

이렇게 계산이 됩니다.

여기서 토지분 재산세 중복분을 제거하지는 않아서 더 줄어들수 있습니다.

 

이부분을 계산하기 위해서는 토지부분에 대한 재산세가 정리되어야 합니다.다음 블로그에서 토지분의 재산세를 정리해 보도록 하겠습니다.

 

그리고 중복분을 제거하여 종부세를 계산해 보도록 하겠습니다.

 

감사합니다.