분양권 주택담보대출 정리 (무주택자 1분양권, 1주택 1분양권, 2주택 1분양권 대출 정리)

안녕하세요.
오늘은 분양권 주택담보 대출을 정리해 보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

요즘 이러한 질문이 많이 있습니다.
"투기과열지구의 1주택자입니다.
그런데 제가 2018년 10월에 분양권을 하나 매수하였는데
2022년 입주시 주택담보 대출을 받을 수 있을까요?
참고로 분양권은 조정지역에 있는 아파트입니다."

그런데, 질문의 답변을 살펴 보면,
"조정지역 아파트 2채가 되기 때문에
아파트 하나를 처분하는 조건으로 주택담보대출을 받을수 있습니다."

이렇게 답변을 하는 경우들이 대부분입니다.
하지만 case에 따라 다를수 있기 때문에 지금 부터 분양권의 주택담보대출에 대해서 정리해 보려고 합니다.

그 전에 꼭 알아야할 부동산 정책이 있습니다.
바로 2018년 9월13일 적용된 '9.13 부동산 종합대책'입니다.

1. '9.13 부동산 종합대책' 이란 무엇인가?

'9.13 부동산 종합대책'에 여러가자 중요한 내용이 많이 있지만
그중 한가지를 말하라고 한다면
바로 1주택을 가지고 있는사람이 다른 주택을 매수하였을때 주택담보대출을 하지 못하도록 한 부분입니다.
(물론 조정지역, 투기과열지구에 한해서요)

제가 조정지역에 아파트를 한채 가지고 있는데
2018년 9월 13일 이후에 다른 조정지역에 분양권을 샀다면
그 분양권을 산 매수자는 주택담보대출을 받을 수 없게 됩니다.

하지만 9월 13일 이전 분양권을 매수한 사람들은 주택담보대출을 받을수 있습니다.

'분양권을 샀는데 대출을 받을 수 있을까요?' 라는 질문에 대해서
우리는 4가지 요소를 확인해 봐야 합니다.

1) 2018년 9월 13일 이전에 분양권을 매수했는가 이후에 매수했는가?
2) 무주택자인가, 1주택자인가, 다주택자인가?
2) 지금 분양권을 산 아파트가 언제 조정지역으로 되었는가?
4) 이미 가지고 있는 아파트에 대해서 주택담보대출을 받고 있는가?

그렇다면 이 4가지 요소를 기반으로 분양권을 받을 수 있는지 정리해 보도록 하겠습니다.

2. 분양권 주택담보 대출 정리

인천 영종도를 예를 들어 보도록 하겠습니다.
- 인천 영종도 : 2020년 6월 조정지역으로 선정
- 인천 영종도 아파트 입주 : 2023년 4월

1) 무주택자 예제

예제 1
- 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
- 무주택자
=> LTV 70% / DIT 미적용

예제 2
- 2018년 9월 13일 ~ 2020년 6월 이전에 분양권 구입
- 무주택자
=> LTV 70% / DIT 미적용

예제 3
- 2020년 6월 이후에 분양권 구입
- 무주택자
=> LTV 50% / 신 DTI 50%

2) 1주택자 예제

예제 1
- 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
- 1주택자
- 주담대 미보유
=> LTV 60% / DTI 미적용

예제 2
- 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
- 1주택자
- 주담대 보유
=> LTV 50% / DTI 미적용

예제 3
- 2018년 9월 13일 ~ 2020년 6월 이전에 분양권 구입
- 1주택자
=> 분양권 중도금 대출 범위 내에서 대출가능
(예를 들어 4억 아파트에 중도금 대출이 60%까지 가능하다면
2억4천만원 대출 가능)

예제 4
- 2020년 6월 이후에 분양권 구입
- 1주택자
=> 주댁담보대출을 받을 수 없음

3) 2주택자 이상 예제

예제 1
- 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
- 2주택자
- 주담대 미보유
=> LTV 60% / DTI 50%

예제 2
- 2018년 9월 13일 이전 분양권 구입
- 2주택자
- 주담대 미보유
=> LTV 50% / 신 DTI 40%

예제 3
- 2018년 9월 13일 ~ 2020년 6월 분양권 구입
- 2주택자
=> 분양권 중도금 대출 범위 내에서 대출

예제 4
- 2020년 6월 이후 분양권 구입
- 2주택자
=> 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

그렇다면 다시 첫번째 질문으로 돌아갑니다.
"투기과열지구의 1주택자입니다.
그런데 제가 2018년 10월에 분양권을 하나 매수하였는데
2022년 입주시 주택담보 대출을 받을 수 있을까요?
참고로 분양권은 조정지역에 있는 아파트입니다."

2018년 9월13일 이후에 분양권을 구입하셨기 때문에
그때 아파트를 산 곳이 조정지역이였는지를 확인하셔야 합니다.

만일 그곳이 조정지역이 그당시 아니였다면
분양권 중도금 대출 범위 내에서 대출가능합니다.

하지만 이미 그곳이 조정지역이였다면
중도금 대출은 받을 수 없습니다.
단, 1주택을 처분하다는 가정에서 받으실수는 있습니다.

이상으로 분양권 주택담보 대출 정리를 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.