장기임대주택 양도세 계산 방법 정리

안녕하세요.
오늘은 장기임대 조세특례를 포함하여 양도소득세를 계산하는 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

장기임대 조세특례를 적용하면 양도소득세를 적게 낼수 있습니다.
(양도소득세 : 재산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금)

먼저 장기임대 조세특례란 무엇인지 알아보고
바로 장기임대 조세특례를 양도소득세에 적용하여 계산해 보도록 하겠습니다.

1. 장기임대 조세특례란 무엇인가?

거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 양도하는 경우,
주택수, 조정대상지역 여부 등과 무관하게 장기보유특별공제를 8년 임대 시 50%,
10년 임대 시 70%로 적용 받을 수 있는 조세특례입니다.

장기임대 조세특례를 적용받는 기준은 아래와 같습니다.
- 국민주택규모 이하
- 임대료 연 증가율 5% 이하
- 임대개시일 당시 6억(수도권 외 3억) 이하

예를 들어서, 제가 2억원에 오피스텔을 사서,
8년동안 장기임대를 주고
8년뒤에 4억원에 팔았다고 가정을 한다면
양도차익은 2억원입니다.
그런데 장기임대 조세특례를 적용하면
2억원에 대한 세금 공제를 더 받을 수 있습니다.

즉, 8년 보유시에는 50%의 세금공제를 더 받아
양도소득세를 더 적게 낼수 있습니다.

2. 장기임대 조세특례를 양도소득세에 적용한 계산 방법 정리

1) 2주택자, 취득가액 2억, 양도가액 4억, 조정지역, 보유기가 8년, 중계수수료 100만원
장기보유특별공제 8년 임대 적용시 양도소득세는? (2021년 7월에 양도함)

- 취득가액 : 2억
- 양도가액 : 4억
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 소요경비
양도차익 = 400,000,000 - 200,000,000 - 1,000,000
양도차익 = 199,000,000원

- 장기보유특별공제 : 조세특례제한법 적용 임대기간 8년시 공제율은 50%
장기보유특별공제액 = 양도차익 x 0.5 = 99,500,000원

- 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 - 인적공제(250만원)
과세표준 = 199,000,000 - 99,500,000 - 2,500,000
과세표준 = 97,000,000원

- 양도소득세율 = 35%(1.5억원 이하), 누진공제 1,490만원

- 최종 양도세율 = 35% + 20%(2주택자 조정지역 가산 적용), 누진공제 1,490만원
최종 양도세율 = 55%, 누진공제(1,490만원)

- 양도소득세 = 과세표준 x 0.55 - 14,900,000
양도소득세 = 97,000,000 x 0.55 - 14,900,000
양도소득세 = 38,450,000

- 지방소득세 = 양도소득세 x 10%
지방소득세 = 3,845,000

- 최종양도소득세 = 양도소득세 + 지방소득세
최종양도소득세 = 38,450,000 + 3,845,000
최종양도소득세 = 42,295,000원

최종적으로 납부할 양도소득세는 42,295,000원 입니다.

아래 부동산계산기로 계산한 것과 일치하는 것을 확인 할 수 있습니다.

그렇다면 만일 장기보유특별공제를 받지 않으면 얼마를 내야 할까요?

2) 2주택자, 취득가액 2억, 양도가액 4억, 조정지역, 보유기가 8년, 중계수수료 100만원
장기보유특별공제 8년 임대 미적용시 양도소득세는? (2021년 7월에 양도함)

- 취득가액 : 2억
- 양도가액 : 4억
- 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 소요경비
양도차익 = 400,000,000 - 200,000,000 - 1,000,000
양도차익 = 199,000,000원

- 과세표준 = 양도차익 - 인적공제(250만원)
과세표준 = 199,000,000 - 2,500,000
과세표준 = 196,500,000원

- 양도소득세율 = 38%(3억원 이하), 누진공제 1,940만원

- 최종 양도세율 = 38% + 20%(2주택자 조정지역 가산 적용), 누진공제 1,940만원
최종 양도세율 = 58%, 누진공제(1,940만원)

- 양도소득세 = 과세표준 x 0.58 - 19,400,000
양도소득세 = 196,500,000 x 0.58 - 19,400,000
양도소득세 = 94,570,000

- 지방소득세 = 양도소득세 x 10%
지방소득세 = 9,457,000

- 최종양도소득세 = 양도소득세 + 지방소득세
최종양도소득세 = 94,570,000 + 9,457,000
최종양도소득세 = 104,027,000원

최종적으로 납부할 양도소득세는 104,027,000원 입니다.

아래 부동산계산기와 일치하는 것을 확인할 수 있습니다.

정리를 하면
8년동안 장기임대를 하고 장기보유특별공제를 할경우
2억 차익에 대해서
양도소득세는 42,295,000원을 내시면 됩니다.

하지만 장기보유특별공제를 받지 못할 경우는
2년 차익에 대해서
104,027,000원을 양도소득세로 내야 합니다.

약 61,732,000원 (약 6천백만원)을 양도소득세로 더 내야 하는 것이네요.

임대를 할경우에는 장기임대로 하여 장기보유특별공제를 받으신후 8년후 매매를 하시는것이 좋을 것 같습니다.
이상으로 금일 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.