토지 양도소득세 계산 방법 정리 (비사업 토지 양도소득세)

안녕하세요.

오늘은 토지 (비사업 토지) 양도소득세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

요즘 아파트 값이 많이 오른만큼, 땅값도 많이 올라간 상태 입니다.

그렇기 때문에 땅을 매매하였을때 얻은 차익에 대한 세금(양도소득세)를 정확히 계산하여

납부하는 것이 중요합니다.

 

참고로, 땅을 양도하고나면, 달의 말일부터 2개월 이내에 납부를 해야지 가산세를 내지 않습니다.

예를들어 2021년 10월8일 땅을 다른사람에게 양도하였다면

양도소득세를 10월 31 (달의 말일)로부터 2개월 이내에 납부를 해야하니

2021년 12월 31일까지 납부를 해야합니다.

 

그렇다면 바로 토지 양도소득세 계산 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

1. 토지 양도소득세 계산 방법 정리

1) 땅 취득가액 (5억), 땅 양도가액 (8억), 소유기간 2년, 소요경비 200만원일 경우, 양도소득세는?

- 보유기간 : 2년

- 취득가액 : 5억

- 양도가액 : 8억

- 소요경비 : 200만원 (중계수수료)

- 양도차익 = 양도가엑 - 취득가액 - 소요경비

양도차익 = 800,000,000 - 500,000,000 - 2,000,000

양도차익 = 298,000,000원

- 과세표준(세금을 매길 기준금액) = 양도차익  - 공제금액 (인적공제 250만원)

과세표준  = 298,000,000 - 2,500,000 = 295,500,000원

- 세율

보유기간이 2년미만입니다.

따라서 '비사토세율 + 10%'와 '40%'중에서 큰것을 선택해야 합니다. 

3억 이하 양도소득 => 38% (누진공제: 1,940만원)

- 비사업토지 세율 = 38% + 10%(기산세율) = 48% 

48%와 40%중 큰것은 48%이므로

최종 비사업토지 세율은 48%입니다.

- 양도소득세 = 295,500,000 x 0.48 - 19,400,000(누진공제) 

양도소득세 =  122,440,000원

- 지방소득세 = 양도소득세 x 10% = 12,244,000원

 

- 최종납부금액 = 양도소득세 + 지방소득세 

최종납부금액 = 122,440,000 + 12,244,000 = 134,684,000원

 

땅 3억차익에 대해서 134,685,000원을 납부해야 합니다.

대략 1억3천만원을 납부해야하니 정말 양도소득세가 크다는 것을 알 수 있습니다.

 

아래는 부동산계산기를 통해 계산한 결과입니다.

위의 계산과 일치하는 것을 확인 할 수 있습니다.

2) 땅 취득가액 (5억), 땅 양도가액 (8억), 소유기간 2년, 소요경비 200만원일 경우, 

그리고 공동명의(남편 : 50%, 아내: 50%)일경우 남편이 내야할 양도소득세는?

- 보유기간 : 2년

- 취득가액 : 5억

- 양도가액 : 8억

- 소요경비 : 200만원 (중계수수료)

- 양도차익 = 양도가엑 - 취득가액 - 소요경비

양도차익 = 800,000,000 - 500,000,000 - 2,000,000

양도차익 = 298,000,000원

- 조정양도차익 = 양도차익  x 지분율

조정양도차익 = 298,000,000 x 0.5 = 149,000,000

- 과세표준(세금을 매길 기준금액) = 양도차익  - 공제금액 (인적공제 250만원)

과세표준  = 149,000,000 - 2,500,000 = 146,500,000원

- 세율

보유기간이 2년미만입니다.

따라서 '비사토세율 + 10%'와 '40%'중에서 큰것을 선택해야 합니다. 

- 비사업토지 세율 = 35% + 10%(기산세율) = 45%

45%와 40%중 큰것은 45%이므로

최종 비사업토지 세율은 45%입니다.

 

- 양도소득세 = 146,500,000 x 0.45 - 14,900,000(누진공제)

양도소득세 =  51,025,000원

 

- 지방소득세 = 양도소득세 x 10% = 5,102,500원

- 최종납부금액 = 양도소득세 + 지방소득세 

최종납부금액 = 51,025,000 + 5,102,500 = 56,127,500원

 

아래는 남편이 부과할 양도소득세를 부동산계산기로 계산한 것입니다.

위의 금액과 동일한 것을 확인할수 있습니다.

부부가 같이 각각 납부를 한다면

112,255,000 원입니다.

 

한사람이 소유한경우 (134,684,000원)와 비교한다면

공동명의 경우 22,429,000만원을 더 적게 세금을 낸다는 것을 알 수 있습니다.

 

이상으로 토지에 대한 양도소득세 계산 방법정리를 마치도록 하겠습니다.

모두 잘 계산하셔서 세금내실때 착오가 없으시길 바랍니다.

 

감사합니다.