장기보유특별공제 계산 방법 정리 (아파트 양도소득세 장기보유공제 적용)

안녕하세요.

오늘은 장기보유특별공제를 포함하여 양도소득세를 계산하는 방법을 정리해 보려고 합니다.

 

우선 장기보유특별공제가 무엇인지에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

1. 장기보유특별공제란 무엇인가?

장기보유 특별공제는 아파트를 3년이상 보유한 경우

매매차익에서 일정비율을 공제해 주는 제도입니다.

아래와 같이 1세대 1주택을 양도할 경우 

거주기간이 길어지면 공제금액의 %도 커지는 것을 볼수 있습니다.

그렇다면 지금부터 장기보유특별공제를 포함하여 

아파트를 매매할경우 얼마만큼의 양도소득세를 줄일수 있는지를 예를들어 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 장기보유특별공제 계산 방법 정리

1) 취득액 5억, 양도액 20억, 보유기간 5년, 1주택자의 경우 양도소득세는?

예를들어 볼게요 5년전 서울의 아파트를 5억에 분양받아서

5년을 거주하다가 20억에 팔았다고 가정을 해보겠습니다. 

그때 양도소득세는 얼마를 내야 할까요? (부동산 중개수수료는 무시합니다)

 

- 아파트 취득가액 = 5억

- 아파트 양도가액 = 20억

- 양도차익 = 15억

- 과세대상 양도차익 = 15억 x ((20억 - 9억) / 20억)

과세대상 양도차익 = 825,000,000원

* 1세대 1주택자가 9억원 이상의 주택을 거래하는 경우 9억원 초과분의 비율만큼만 양도세 부과합니다.

- 장기보유특별공제 세율 : 20% (5년 보유)

 

- 장기보유특별공제 = 825,000,000 x 0.2 = 165,000,000원

 

- 과세표준 = 과세대상 양도차익(8억2천5백만원)  - 장기보유특별공제(1억6천5백만원) - 인적공제(250만원)

과세표준 = 657,500,000원

 

- 양도소득세율 = 10억이하는 42%, 누진공제 3,540만원

 

- 양도소득세 = 657,500,000 x 0.42 - 35,400,000원

양도소득세 = 240,750,000원

- 지방소득세 = 양도소득세 x 10%

지방소득세 = 24,075,000원

 

- 최종 양도소득세 = 양도소득세 + 지방소득세

최종 양도소득세 = 264,825,000원

 

아래 부동산계산기 결과와 동일한 것을 확인 할 수 있습니다.

2) 취득액 5억, 양도액 20억, 보유기간 10년, 1주택자의 경우 양도소득세는?

10년을 보유한경우에는 어떻게 달라질까요?

 

- 아파트 취득가액 = 5억

- 아파트 양도가액 = 20억

- 양도차익 = 15억

- 과세대상 양도차익 = 15억 x ((20억 - 9억) / 20억)

과세대상 양도차익 = 825,000,000원

 

- 장기보유특별공제 세율 : 40% (10년 보유)

- 장기보유특별공제 = 825,000,000 x 0.4 = 330,000,000원

 

- 과세표준 = 과세대상 양도차익(8억2천5백만원)  - 장기보유특별공제(3억3천만원) - 인적공제(250만원)

과세표준 = 492,500,000원

 

- 양도소득세율 = 5억이하는 40%, 누진공제 2,540만원

 

- 양도소득세 = 492,500,000 x 0.4 - 25,400,000원

양도소득세 = 171,600,000원

 

- 지방소득세 = 양도소득세 x 10%

지방소득세 = 17,160,000원

 

- 최종 양도소득세 = 양도소득세 + 지방소득세

최종 양도소득세 = 188,760,000원

아래 부동산계산기 결과와 동일한 것을 확인할수 있습니다.

 

결국 양도차익 15억원에 대해서 

 

5년 장기보유특별공제를 적용하면

264,825,000원의 양도소득세를 내게되고

 

10년 장기보유특별공제를 적용하면

188,760,000원의 양도소득세를 내게됩니다.

 

이상으로 장기보유특별공제를 포함한 양도소득세 계산 방법을 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.