주택임대소득 분리과세 계산방법 정리 (전세금 => 간주임대료 예제)

안녕하세요.

지난번 시간에는 간주임대료를 계산하는 방법에 대해서 정리를 하였습니다.

https://embeddedchallenge.tistory.com/170

주택임대소득 간주임대료 계산 방법 정리 (분리과세, 종합과세)

오늘은 이제, 주택임대 소득에 대해서 분리과세를 계산하는 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

물론, 예제를 들어서 설명을 드릴것이고,

전세를 예제로 들어 간주임대료를 포함하여 분리과세를 계산해 보도록 하겠습니다.

우선, 앞서 설명한 내용을 다시 요약 정리를 하면

주택을 임대하여 소득을 얻으면 임대소득에 대한 세금을 내야 합니다.
여기서, 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 
분리과세와 종합과세 중 선택을 하여 세금을 납부합니다.
1) 분리과세란 주택임대소득만 분리하여(세율 14%)로 세금을 계산하는 방법입니다. 
2) 종합과세는 주택임대소득 + 나의 추가소득을 합산하여 종합소득세로 내는 방법입니다.

분리과세, 종합과세를 계산하는 과정에서 월세 + 간주임대료를 함께 합산하여 세금을 계산해야 합니다.

간주임대료는 전세금, 보증금도 임대수익으로 간주하여 환산한 금액입니다.

따라서 이 수익금도 과세 기준금액에 포함을 시켜야 합니다.

 

그렇다면 지금부터 분리과세를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 분리과세 기준 요약 정리

분리과세를 계산하는 과정에서 임대주택으로 등록한 경우와 미등록한경우의 차이는 아래와 같습니다.

등록임대가 과세표준을 결정하는 과정이나,

세액공제를 받는 과정에서 유리하다는 것을 파악할 수 있습니다.

1)등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2)기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제
3)세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야 함
4)(’20.8.18.) ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 10년 장기임대 신설

위에서 보면, 기본공제를 받으려면, 주택임대소득을 제외하고 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 

공제가 가능합니다. 직장인들은 어렵겠네요.

 

따라서 분리과세 소득 과세표준은 아래와 같습니다.

그렇다면 지금부터 예를 들어서 주택임대소득에 대한 분리과세를 계산하는 방법을

예시를 들어서 알아 보도록 하겠습니다.

 

2. 주택임대소득 분리과세 계산방법 정리 (임대주택 미등록의 경우)

조건은 다음과 같습니다.

여기서, A,B,C주택을 한사람이 소유를 하고 있습니다.

임대소득에 대한 세금은 얼마를 내야 할까요?

현재, 월세를 받고 있지는 않습니다.

하지만 3주택자이면서, 전세금을 받고 있기 때문에

전세금에 대한 간주임대료를 계산하여 

이 부분에 대한 과세를 해야 합니다.

 

1년 기준 간주임대료 계산공식은 아래와 같습니다.

주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 60% × 이자율(1.8%) x (임대일수 / 365일) 

주택의 간주임대료 = (15억 - 3억) x 0.6 x 0.018 x 365/365 = 12,960,000원

즉, 1년동안 전세금으로 얻은 소득을 12,960,000원으로 간주하겠다는 것입니다.

1) 수입금액 = 12,960,000원

여기서 필요경비의 50%를 빼주어서 주택임대 소득금액을 찾아야 합니다.

2) 필요경비 = 12,960,000원/2 = 6,480,000원

 

그리고 임대주택 미등록의 경우이므로 아래와 같이 기본공제 200만원을 받게된다.

3) 기본공제 = 2,000,000원

 

과세표준 = 수입금액 - 필요경비 - 기본공제

4) 과세표준 = 12,960,000원 - 6,480,000원 - 2,000,000원

과세표준 = 4,480,000원

 

5) 세율은 14%입니다. (분리과세의 경우)

산출세액 = 4,480,000원 x 0.14 = 627,200원

따라서 최종적으로 납부할 세액은 627,200원이라는 것을 확인할수 있습니다.

아래 부동산계산기를 통해 확인한 결과값과 동일한 것을 확인할수 있습니다.

3. 주택임대소득 분리과세 계산방법 정리 (임대주택 등록의 경우)

1년 기준 간주임대료 계산공식은 아래와 같습니다.

주택의 간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 60% × 이자율(1.8%) x (임대일수 / 365일) 

주택의 간주임대료 = (15억 - 3억) x 0.6 x 0.018 x 365/365 = 12,960,000원

즉, 1년동안 전세금으로 얻은 소득을 12,960,000원으로 간주하겠다는 것입니다.

1) 수입금액 = 12,960,000원

 

여기서 필요경비의 60%를 빼주어서 주택임대 소득금액을 찾아야 합니다.

2) 필요경비 = 12,960,000원x0.6 = 7,776,000원

 

그리고 임대주택 등록의 경우이므로 아래와 같이 기본공제 400만원을 받게된다.

3) 기본공제 = 4,000,000원

 

과세표준 = 수입금액 - 필요경비 - 기본공제

4) 과세표준 = 12,960,000원 - 7,776,000원 - 4,000,000원

과세표준 = 1,184,000원

 

5) 세율은 14%입니다. (분리과세의 경우)

산출세액 = 1,184,000원 x 0.14 = 165,760원

따라서 최종적으로 납부할 세액은 165,760원이라는 것을 확인할수 있습니다.

아래 부동산계산기와 동일한 것을 확인하실 수 있습니다.

 

이상으로 임대소득에 대한 분리과세를 계산하는 방법을 알아보았습니다.

추후, 월세까지 포함해서 계산하는 예제를 추가로 올려보도록 할게요.

그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마치도록 하겠습니다.

 

감사합니다.