주택임대소득 간주임대료 계산 방법 정리 (분리과세, 종합과세)

안녕하세요.

오늘은 주택임대소득에대한 분리과세를 계산하는 과정에 앞서,

보증금, 전세금에 대한 임대소득(간주임대료)을 계산하는 방식을 정리해 보도록 하겠습니다.

우선 간주임대료를 이해하기 위해서는 종합과세와 분리과세에 대해서 알필요가 있습니다.

 

1. 분리과세란 무엇인가? 종합과세란 무엇인가?

 

주택을 임대하여 소득을 얻으면 임대소득에 대한 세금을 내야 합니다.

여기서, 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 

분리과세와 종합과세 중 선택을 하여 세금을 납부합니다.

1) 분리과세란 주택임대소득만 분리하여(세율 14%)로 세금을 계산하는 방법입니다. 

2) 종합과세는 주택임대소득 + 나의 추가소득을 합산하여 종합소득세로 내는 방법입니다.

 

분리과세, 종합과세를 계산하는 과정에서 월세 + 간주임대료를 함께 합산하여 세금을 계산해야 합니다.

그렇다면 간주임대료란 무엇을 의미하는 것일까요?

2. 간주임대료란 무엇인가?

 

주택을 대여하고 보증금, 전세금 등을 받은 경우 이에 대해 일정 금액을 공제하고 

일정비율과 정기예금이자율을 곱하여 임대 수입로 간주할수 있습니다.

이렇게 간주된 임대 수입을 간주임대료라고 합니다.

 

예를들어 5억의 전세금을 받고 집을 전세를 놔주었다고 가정해 보겠습니다.

사실 5억을 은행에 넣어놓아도, 

예금금리 2%만해도

1년에 500,000,000 x 0.02 = 10,000,000원의 수익을 얻을수 있습니다.

그렇다면 12개월로 나누어 월세로 환산하면 약 83만원의 월세를 받는것과 다름이 없습니다.

 

그렇기 때문에 전세금, 보증금도 일정금액(3억원)을 공제하고 특정비율(60%)을 곱하고

마지막으로 정기예자율을(1.8%)곱해서 임대수익을 환산합니다.

그리고 이 임대수익에 대한 세금을 뽑아내는 것이지요!

그렇다면 간주임대료를 어떻게 계산하는 것일까요?

 

3. 간주임대료 계산 방법 정리

그럼 지금부터 간주임대료를 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

우선 간주임대료를 계산할때 중요한 부분은 부부합산 3주택 이상 소유한 경우에만

계산을 한다는 사실입니다.

예를들어, 제가 3주택자라고 가정해 볼게요.

A 아파트 : 2억 전세

B 아파트 : 3억 전세

C 아파트 : 4억 전세

이 경우에 가장 큰 전세금을 가진 C아파트에서 3억원이 공제가 됩니다.

따라서,

A 아파트 : 2억 전세

B 아파트 : 3억 전세

C 아파트 : 1억 전세 (4억 - 3억)

이 조건에서 간주임대료가 계산이 되게 됩니다.

간주임대료를 계산하는 계산공식은 아래와 같습니다.

 그렇다면 지금부터 예를 들어서, 간주임대료를 계산해 보도록 하겠습니다.

 

4. 간주임대료 예시를 들어 계산 수행

조건은 아래와 같습니다.

여기서, A,B,C주택을 한사람이 소유를 하고 있습니다.

이때, 간주 임대료는 얼마가 계산이 될까요?

간주임대료는 보증금에 대해서만 계산합니다.

이중 가장큰 금액인 C주택에 3억원 공제를 한다면

A주택 전세금 : 150,000,000

B주택 전세금 : 100,000,000

C주택 전세금 : 50,000,000

A + B + C = 3억원

여기서 60%를 곱해서 과세를 물릴 기준금액을 만듬니다.

기준금액 = 3억 x 0.6 = 1.8억

여기서 정기예금이율 1.8를 곱해서 

간주임대료를 계산합니다.

간주임대료 = 18,000,000 x 0.018 = 324,000

임대기간은 1년이므로

최종간주임대료 = 324,000 x (365/365) = 324,000원 입니다.

 

아래 부동산 계산기와 동일한 것을 확인할수 있습니다.

이제 전세금 + 보증금을 통해서 간주임대료를 계산하는 방법을 알게 되었습니다.

그렇다면 이제 

간주임대료와 월세를 이용하여 종합과세, 분리과세를 산출하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

이것은 다음 포스팅에서 자세히 정리를 해보도록 하겠습니다.

 

감사합니다.