주택담보대출 DTI 계산 방법 정리 (투기과열 지역 , 조정대상지역, 그외 수도권 별 DTI)

안녕하세요.

오늘은 DTI(총부채상환비율)에 대해서 알아보고

DTI 계산 방법을 정리하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

1. DTI란 무엇인가?

DTI는 Debt to Income의 약자 입니다.

DTI는 총부채상환비율로서, 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득에 비해

얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는지를 비율로 나타낸 것입니다.

 

간단히 말해서 아래와 같은 수식을 가진다로 할 수 있습니다.

DTI = (1년동안 내가 내야할 원금 + 이자) / (나의 연봉)

제가 연봉이 5천만원인데, 

주택담보대출을 받았습니다.

한달동안 내야할 원금 + 이자 = 100만원 이라고 가정해 볼게요

그렇다면 1년동안 내야할 원금 + 이자 = 100만원 x 12 = 1200만원입니다.

 

DTI = (1,200만원/5,000만원) x 100 =  24% 입니다.

따라서 DTI는 24%라고 할수 있습니다.

 

정부는 DTI에 대한 비율을 통하여 대출을 쉽게 받지 못하도록 하고 있습니다.

예를 들어, 투기과열지구 및 투기지역은 DTI비율이 40%,

조정대상지역은 50% 적용을 받고 있습니다.

 

DTI에 대한 비율을 결정하는 요소는 크게 2가지 입니다.

1) 위에서 말씀드린 지역별 요소 (투기과열지구 및 투기지역, 조정지역, 수도권, 기타) 입니다.

2) 두번째로는 서민 실수요자, 무주택자, 1주택/2주택에 따라서 DTI 규제 비율이 달라집니다.

자세한 내용은 아래 표를 참고하시면 됩니다.

아래 표는 고가주택 기준이하 구매시 적용되는 DTI 비율 표입니다.

2. DTI 계산 방법 정리

1) 주택담보대출 4%, 30년 상환에 원리금 균등분할 조건으로 받는다고 가정

연봉은 5000만원이고, 무주택자이며, 서울에 집을 살려고 할때

DTI한도내에서 최대 얼마의 대출을 받을 수 있을까?

 

서울은 투기과열 지구입니다.

따라서, 무주택자는 40% 비율의 DTI 규제를 받습니다.

DTI 비율이 40%이기 때문에 1년동안 내야할 원금과 이자가의 값이 계산이 됩니다.

1년동안 내야할 원금과 이자 = 5000만원 x 0.4 = 2000만원입니다.

이것을 12개월로 나누면

1달에 내야할 원리금은 166.66만원입니다.

그렇다면 이것을 통하여 대출받을 수 있는 금액을 예측할수 있습니다.

 

166.6만원의 원리금을 주택담도대출 4%, 30년 상환을 한다고 할때

대출금은 약 3억5천만원 정도 받을 수 있습니다.

예를 들어 서울의 집이 8억이라고 한다면

DTI 한도로 대출을 받을때 3억5천만원을 받을 수 있으니

4억 5천만원의 돈은 현금을 가지고 있어야 합니다.

 

그렇기 때문에 서울에 집을 사기란 쉽지가 않아 보입니다 ^^

 

2) 주택담보대출 4%, 30년 상환에 원리금 균등분할 조건으로 받는다고 가정

연봉은 5000만원이고, 서민 실수요자이며, 서울에 집을 살려고 할때

DTI한도내에서 최대 얼마의 대출을 받을 수 있을까?

 

동일한 조건에서 서민 실수요자일때 얼마의 대출을 받을 수 있는지를 확인해 보도록 하겠습니다.

여기서 서민 실수요자 조건 및 혜택을 정리해 보도록 하겠습니다.

아래 정책 브리핑을 통해서 정보를 얻었습니다.

https://www.korea.kr/news/pressReleaseView.do?newsId=156454248 

[보도참고] 서민·실수요자의 내집마련 지원을 위하여 주담대 우대요건 및 혜택을 확대하고, 청

① (우대요건) 부부합산 소득기준(0.8→0.9억원, 생초 0.9→1억원)
                   주택가격 기준(투기 6→9억원, 조정 5→8억원) 상향
② (우대혜택) LTV 10%p 우대 → 최대 20%p* 우대로 확대 등
 * 단, 대출 최대한도는 4억원 이내이며, 차주단위 DSR 한도 이내로 한정

여기서 대출 최대한도는 4억이기 때문에 아무리 잘 빌려도 4억이라는 점이 있습니다.

 

그렇다면 한번 계산해 볼게요.

DTI 비율 =  50%

1년동안 내야할 원금과 이자 = 5000만원 x 0.5 = 2500만원입니다.

이것을 12개월로 나누면

1달에 내야할 원리금은 208.33만원입니다.

그렇다면 이것을 통하여 대출받을 수 있는 금액을 예측하면

약 4억4천만원의 대출을 받을 수 있습니다.

하지만 서민/실수요자 대출한도는 4억이기 때문에

4억의 대출을 받을 수 있습니다.

 

1)번과 비교해 볼때, 5천만원의 대출을 더 받을 수 있네요.

 

오늘은 DTI를 기준으로 얼마의 대출을 받을 수 있는지를 정리해 보았습니다.

실제로는 DTI보다 DSR의 기준이 대출에 더 영향을 줄수 있습니다.

추후 DSR에 대해서도 계산방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

그럼 금일 포스팅은 마무리 하겠습니다.

감사합니다.