부동산 임대수익률 계산 방법 정리 (ex. 오피스텔 수익률 계산)

안녕하세요.

오늘은 수익률에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

회사에서는 항상 이익을 고려하여 움직입니다.

예를들어, 제품을 하나 만들더라도, 

이 제품을 통해 얻을수 있는 영업이익률을 분석하고

제품을 출시합니다.

 

마찬가지로, 우리가 부동산을 통해 임대수익을 낸다고 가정할 때,

임대수익률을 계산하고 이를 통해 얻을 수 있는 이익을

미리 계산해 보는 것은 꼭 필요한 일이라고 할수 있습니다.

오피스텔을 투자할 경우에도 수익률을 고려해야 할 것입니다.

(사실 오피스텔을 투자할 경우, 수익률보다 공실률이 더 중요한 요소입니다.)

 

아래 송도의 오피스텔이 있습니다.

(매매가는 1억 5천만원, 전용면적 45.72m2)

우선 이 오피스텔은 2009년에 준공이 된 오피스텔입니다.

매매가는  1억5천만원 입니다.

그렇다면 이 오피스텔을 다양한 예로들어서, 수익률을 계산해 보도록 하겠습니다.

 

참고로, 오직 수익률만을 계산하는 방법을 정리하고자 합니다.

 

1. 오피스텔 임대수익률 계산 방법 정리

1) 현금 1억 5천을 이용하여 대출없이 매입, 그리고 보증금 500만원에 월세 60만원으로 월세 받음 

- 매매가격 = 150,000,000원

- 대출금 = 0원

- 보증금 = 5,000,000원

- 투자금 = 매매가격 - (대출금 + 보증금) 

투자금 = 150,000,000 - 5,000,000 = 145,000,000

- 월세 = 600,000

- 연수익률 = (1년동안 받은 월세 / 투자금 )x 100

연수익률 =  600,000 x 12 / 145,000,000 x 100 = 4.97%

 

아래는 부동산 계산기를 통해 돌린 연수익률입니다.

2) 1억 5천을 매입(대출 5천만원, 대출 이율 5%), 그리고 보증금 500만원에 월세 60만원으로 월세 받음 

- 매매가격 = 150,000,000원

- 대출금 = 50,000,000원 (대출 이율 5%)

- 월이자상환액 = 50,000,000 x 0.05 / 12개월 = 208,333원

- 보증금 = 5,000,000원

- 투자금 = 매매가격 - (대출금 + 보증금) 

투자금 = 150,000,000 - 55,000,000 = 95,000,000

- 월세 = 600,000

- 월수익 = 월세 - 월이자상환액

월수익 = 600,000 - 208,333 = 391,667

- 연수익률 = (1년 수익 / 투자금 )x 100

연수익률 =  391,667 x 12 / 95,000,000 x 100 = 4.94%

3) 1억 5천을 매입(대출 5천만원, 대출 이율 5%), 그리고 보증금 1000만원에 월세 40만원으로 월세 받음 

- 매매가격 = 150,000,000원

- 대출금 = 50,000,000원 (대출 이율 5%)

- 월이자상환액 = 50,000,000 x 0.05 / 12개월 = 208,333원

- 보증금 = 10,000,000원

- 투자금 = 매매가격 - (대출금 + 보증금) 

투자금 = 150,000,000 - 60,000,000 = 90,000,000

- 월세 = 400,000

- 월수익 = 월세 - 월이자상환액

월수익 = 400,000 - 208,333 = 191,667

- 연수익률 = (1년 수익 / 투자금 )x 100

연수익률 =  191,667 x 12 / 90,000,000 x 100 = 2.56%

 

2. 오피스텔 임대수익률 분석

위의 3가지 경우를 살펴 보았습니다.

분석한 내용에 대해 세금에 대한 부분은 넣지 않았으니 참고해주세요.

 

위의 공식에서는 (1년동안 내가 얻은 이익 / 투자금) 이 수익률을 계산하는 핵심이라고 할수 있습니다.

그렇기 때문에 매매시, 대출을 이용할 하면 적은 투자금으로 매입할수 있지만 

1년동안 내가 얻은 이익은 적어집니다.

 

대출을 이용하지 않는다면 1년동안 내가 얻은 이익은 커지지만 투자금이 많이들어 수익률이 줄어듬니다.

 

따라서 수익률이 높다는 것은

내돈을 적게 들여서, 많은 이익을 얻을 수 있다

는 것을 의미합니다.

 

3)번의 예시에서는 보증금을 올리고 월세를 내렸더니 수익률이 내려갔습니다.

1)번과 2)번에 비해서 거의 절반의 수익률인 2.56%입니다.

 

그렇다면 수익률이 높을수록 좋은가?

사실, 집주인들은 월세를 적게받더라고 보증금을 높이는 분들도 많이 있습니다.

이유는 세입자가 돈을 띄어먹고 달아날 경우들이 종종 있기 때문입니다.

그런경우, 보증금에서 해결하면 되기 때문에

무리하게 수익률을 높이기 위해서 보증금을 낮추고 월세를 높이지 않는 경우들이 있습니다.

높은 수익률에는 risk가 따르기 마련이지요.

항상 Trade-off 관계입니다.

 

그렇기 때문에 투자를 하실때는 수익률이 모든걸 결정하는 최종 지표로 선택해서는 안됩니다.

하나의 투자 조건으로 생각하셔서 지혜로운 선택을 하시기를 바랍니다.

 

그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.