LTV 주택담보대출 가능액 계산 정리 (지역별 LTV 확인)

안녕하세요.
요즘 집값이 많이 올라간 상태입니다.
그래서, 대출을 받지 않고 집을 사기가 많이 어려운 상황입니다.
대부분 주택을 매매할경우, 주택담보대출을 많이 받습니다.
하지만, 주택담보대출을 할경우 LTV에 따라서 받을수 있는 대출금액이 달라집니다.
그렇기 때문에 미리 내가 받을수 있는 주택담보대출이 얼마인지를 파악하고
주택을 매매하는 것이 중요합니다.

오늘은 LTV(Loan to Value : 담보인정비율)에 대해서 알아보고,
LTV를 기준으로 담보대출가능금액을 계산하는 방법을 정리하도록 하겠습니다.

1. LTV(Loan to Value)란 무엇인가?

나무위키에서는 아래와 같이 정의를 합니다.
https://namu.wiki/w/%EB%8B%B4%EB%B3%B4%20%EC%9D%B8%EC%A0%95%20%EB%B9%84%EC%9C%A8
담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로
동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율을 뜻한다.

간단히 말해서, LTV(Loan to Value)는 담보인정비율로서,
주택을 담보로 할경우, 얼마의 돈을 대출할수 있는지 비율로 나타낸 것입니다.

예를들어, 조정지역에, 실거래가 8억하는 아파트가 있다고 가정한다면,
LTV는 50%입니다.
따라서, 8억x0.5 = 4억
4억의 대출을 받을 수 있습니다.

LTV는 주택가격, 지역별(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에 따라서 다르게 적용이 됩니다.

그럼 지금부터, LTV기준으로 얼마만큼의 주택담보대출을 받을 수 있는지를 계산해 보도록 하겠습니다.
(실제 대출에선 DTI, DSR 등이 추가 적용되어 대출금액이 더 작아질 수 있습니다.)

2. LTV 담보 대출 가능액 계산 정리

2021년 7월부터 아래 LTV를 적용합니다.
해당표는 아래 링크를 통해서 자세히 확인하실수 있습니다.
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/wiki/%EB%8B%B4%EB%B3%B4%EC%9D%B8%EC%A0%95%EB%B9%84%EC%9C%A8

1) 무주택 서울(투기지역, 투기과열지구) 8억 아파트 매매시, LTV대출 한도는? (선순위채권 없음)
- 담보가치 = 800,000,000원
- 6억이하 60%, 6~9억 50%
6억이하 담보가능액 = 600,000,000 x 0.6 = 360,000,000
6억이상 담보가능액 = (800,000,000 - 600,000,000) x 0.5 = 100,000,000

-대출가능액 = 360,000,000 + 100,000,000 = 460,000,000
- 무주택/실수요자 한도액 = 4억
아래와 같이 무주택,서민실수요자 우대금액 한도는 4억입니다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/05/524060/

7월부터 무주택·실수요자 LTV 10%→20%…한도 최대 4억원

- 최종대출금액 = 4억
(4억6천만원을 받을수 있으나 우대한도 4억에 걸리기 떄문에 최종적으로 4억을 받을 수 있습니다.)
결국, 최대로 많이 받을 수 있는 주택담보대출은 4억이라는 것을 확인할 수 있습니다.

부동산계산기를 통해서 위의 계산과 동일한 것을 확인할수 있습니다.

2) 조정대상지역 6억 아파트 매매시, LTV대출 한도는? (선순위채권 없음)

- 담보가치 = 600,000,000원
- 5억이하 70%, 5~8억 60%

5억이하 담보가능액 = 500,000,000 x 0.7 = 350,000,000
5억이상 담보가능액 = (600,000,000 - 500,000,000) x 0.6 = 60,000,000
-대출가능액 = 350,000,000 + 60,000,000 = 410,000,000
- 무주택/실수요자 한도액 = 4억
아래와 같이 무주택,서민실수요자 우대금액 한도는 4억입니다.
- 최종대출금액 = 4억
(4억1천만원을 받을수 있으나 우대한도 4억에 걸리기 떄문에 최종적으로 4억을 받을 수 있습니다.)

부동산계산기를 통해 위와 동일한 결과를 확인할 수 있습니다.

3) 1주택처분조건, 조정대상지역 10억 아파트 매매시, LTV대출 한도는? (선순위채권 없음)

- 담보가치 = 1,000,000,000원
- 9억이하 50%, 9억초과 30%
9억이하 담보가능액 = 900,000,000 x 0.5 = 450,000,000
9억이상 담보가능액 = (1,000,000,000 - 900,000,000) x 0.3 = 30,000,000

- 대출가능액 = 450,000,000 + 30,000,000 = 480,000,000
- 최종대출금액 = 4억8천만원

4) 1주택처분조건, 투기지역 15억 아파트 매매시, LTV대출 한도는? (선순위채권 : 1억)
여기서 선순위채권에 대해서 잠시 알아보면,
제가 1주택이 있습니다. 그런데 사정상 다른지역에서 전세로 살고 있는데,
임대인이 제가 전세로 살고 있는 집을 임대인이 담보로 받은 대출을 1억을 받고 있다고 가정할게요.
그런데 제가 서울에 있는 집을 사고 싶습니다.
1주택 처분조건으로 집을 사려고할때 얼마를 받을 수 있을까요?

- 담보가치 = 1,500,000,000원
- 9억이하 40%, 9억초과 20%

9억이하 담보가능액 = 900,000,000 x 0.4 = 360,000,000
9억이상 담보가능액 = (1,500,000,000 - 900,000,000) x 0.2 = 120,000,000
- 대출가능액 = 360,000,000 + 12,000,000 = 480,000,000
- 최종대출금액 = 4억8천만원 - 선순위채권1억 = 3억8천만원

아래 부동산계산기와 동일한 것을 확인할수 있습니다.

7월 대출규제 완화적용을 하여도, 대출을 받기가 참 어렵네요.
다시한번 말씀드리지만, 실제 대출에선 DTI, DSR 등이 추가 적용되어 대출금액이 더 작아질 수 있습니다.
참고해 주세요.

그럼 이상 오늘 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.