아파트 매매 1주택, 2주택 양도소득세 계산 방법 정리

안녕하세요.

오늘은 아파트 매매 관련하여 양도소득세 계산 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

조정지역 1주택, 2주택의 경우 어떻게 양도소득 세율이 적용되는지도 파악해 보도록 하겠습니다.

 

1. 양도소득세란 무엇인가?

양도소득세는 재산을 양도(물건을 남에게 넘겨줌. 또는 재산, 권리 및 법률상의 지위 등을 타인에게 이전함)시

그 차익에 대해서 부과하는 세금입니다.

따라서, 매매거래 이후 차익에 대한 세금을 신고, 납부해야합니다.

국세청에서는 아래와 같이 정의하고 있습니다.

2. 양도소득세 납부 기한

양도세 납부 기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 납부해야 합니다.

아래와 같이 예를 들어 7/15일날 잔금을 지급받았다면, 9/30일까지 신고/납부를 해야합니다.

3. 양도소득세 계산 방법

1) 1주택자, 조정대상지역, 취득가액 5억, 양도가액 8억, 소요경비(부동산중개비용 350만원), 보유기간 2년

- 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 소요경비)

양도차익 = 8억 - (5억 + 350만원)

양도차익 = 296,500,000원

하지만 보유기간이 2년입니다.

 

9억원이하의 1주택인경우

2년이상 거주를 하면 비과세이기 때문에

양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

양도소득세 = 0원

 

부동산계산기를 통해 확인한 결과 위와 동일한 것을 확인할수 있습니다.

2) 1주택자, 조정대상지역, 취득가액 5억, 양도가액 8억, 소요경비(부동산중개비용 350만원), 보유기간 1년

- 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 소요경비)

양도차익 = 8억 - (5억 + 350만원)

양도차익 = 296,500,000원

 

- 과세표준 = 양도차익 - 양도소득기본공제(250만원)

과세표준 = 296,500,000원 - 2,500,000원 = 294,000,000원

- 양도소득세 = 과세표준 x 양도소득세율

양도소득세율 = 60% (보유기간 1년이며 주택이기 떄문에 아래와 같이 60%입니다.)

양도소득세 = 294,000,000 x 0.6 = 176,400,000

- 지방소득세 = 양도소득세 x 0.1 

지방소득세 = 176,400,000 x 0.1 = 17,640,000

 

최종 양도소득세 = 176,400,000 + 17,640,000 = 194,040,000

3억의 양도소득이 있었는데,

거의 2억이 세금으로 나가고 있는것을 알수 있습니다.

 

꼭 2년을 보유/거주하여 양도세 비과세를 꼭 받으시기를 바랍니다.

아래 부동산계산기를 돌린 결과입니다.

 

위의 결과와 동일한 것을 확인하실수 있습니다.

3) 2주택자, 조정대상지역 2채보유, 취득가액 5억, 양도가액 8억, 소요경비(부동산중개비용 350만원), 보유기간 5년

이제 조건을 조금 다르게 해보도록 하겠습니다.

2주택자조건이며

조정대상지역에 2채를 보유할경우있습니다.

이때 1채를 팔려고 합니다.

보유기간은 5년입니다.

이제 얼마를 양도소득세로 내야하는지 확인해 보도록 하겠습니다.

 

- 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 소요경비)

양도차익 = 8억 - (5억 + 350만원)

양도차익 = 296,500,000원

- 과세표준 = 양도차익 - 양도소득기본공제(250만원)

과세표준 = 296,500,000원 - 2,500,000원 = 294,000,000원

 

- 양도소득세 = 과세표준 x 양도소득세율

2주택일 경우 '조정대상지역 기본세율 + 20%'입니다.

그렇다면 조정대상 지역 기본세율은 무엇일까요?

과세표준이 294,000,000원이기 때문에 38%인것을 확인하실수 있습니다.

여기서 '조정대상지역 기본세율 + 20%'으로 인하여 최종 58%입니다.

양도소득세 = 294,000,000 x 0.58 - 19,400,000 = 151,120,000원

여기서 왜 19,400,000을 빼야하는지 의문을 가지시는 분일이 있을것 같습니다.

이유는 294,000,000원이 전부 58%을 물지 않기 때문입니다.

294,000,000원 중 1,200만원은 6%+20% 의 세율에 따라 계산이되고

294,000,000원 중 3,400만원은 15%+20%의 세율에 따라 계산이되고

294,000,000원 중 4,200만원은 24%+20%의 세율에 따라 계산이되고

294,000,000원 중 6,200만원은 35% + 20%의 세율에 따라 계산됩니다.

나머지 금액이 38%+20%의 세율에 따라 계산됩니다.

 

결국 294,000,000 x 0.58으로 한번에 계산하고 소급분 19,400,000원을 빼주는 것입니다.

(조삼모사입니다 ^^)

더 자세히 알고 싶으신 분들은 아래 링크를 참조해 주세요.

https://embeddedchallenge.tistory.com/108 

종합소득세 의미, 계산 방법, 신고/납부 방법 정리 (온라인, 홈택스)

결국 내야하는 최종 양도소득세는 아래와 같습니다.

최종 양도소득세 = 양도소득세 + 지방소득세(양도소득세의 10%)

최종 양도소득세 = 151,120,000 + 15,112,000 = 166,232,000

아래 부동산계산기와 결과가 동일한 것을 확인하실 수 있습니다.

결국 2주택자인데, 매매를 해야한다면,

2년 보유기간을 채우고 꼭 매매를 해야겠네요.

그러면 3천만원정도를 절감하실수 있습니다.

 

하지만, 이렇게 3억의 양도차익을 얻었는데

1억5천만원 ~ 2억사이의 양도소득세를 내게 된다면

다른 주택을 사기가 현실적으로 어려울것 같습니다.

다른주택을 사면, 취득세도 엄청나고요!!

 

그렇기 떄문에 2주택자, 3주택자들은 현재, 자식들에게 증여를 하려고 하고 있습니다.

다음에 기회가 되면 증여세에 대해서도 정리를 해볼까 합니다.

 

그럼 이상 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.