증여세, 증여취득세 계산 방법 정리 (실거래가, 시가표준액)

안녕하세요.

오늘은 증여세, 증여취득세를 계산하는 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

우선, 증여세, 증여취득세란 무엇인지 설명을 드리고,

증여세, 증여취득세를 예시를 들어서 계산해 보도록 하겠습니다.

 

1. 증여란 무엇인가?

위키에서 검색을 하면 아래와 같이 나옵니다.

https://namu.wiki/w/%EC%A6%9D%EC%97%AC%EC%84%B8
국세의 일종이다.
증여세와 상속세는 부의 무상 이전, 즉 무언가를 대가 없이 받는 것에 대한 세금이라는 공통점이 있다.
주는 것에 대한 세금이 아니다.
일부 예외(연대납부규정)를 제외하고는 모두 수증자와 상속자가 상증세의 담세자다.

증여라는 뜻은 아래와 같습니다.

"당사자의 일방이 무상으로 재산을 준다는 의사표시를 하고, 상대방이 승낙함으로써 성립하는 계약"

예를 들어 아버지가 아파트 한채를 자식에게 물려준다고 할때, 이것은 증여가 됩니다.

자식입장에서는 이것은 무상으로 아파트 한채를 받게 되는 것입니다.

그렇기 때문에 무상으로 받은 아파트에 대해서 세금을 내야합니다.

이때 증여에 따른 세금에는 증여세와 증여취득세가 있습니다.

증여세와 증여취득세 모두 증여받은 자가 납부를 해야합니다.

 

추가적으로 한가지 예를 들어 보겠습니다.

현재 시가 8억정도하는 아파트를 아들에게 물려주려고 합니다.

그런데, 8억중에는 주택담보대출이 2억원 있습니다.

이때 부채도 증여가 되는 것일까요? 네 가능합니다.

이렇게 부채를 포함하여 증여하는 방식을 부담부증여라고 합니다.

 

이러할 경우 증여세 계산방식이 조금 달라집니다.

그렇다면 지금부터, 증여세, 증여취득세를 계산하는데 있어서 과세표준을 어떻게 정해야하며,

계산 방식 어떻게 수행해야 하는지 알아 보도록 하겠습니다.

 

2. 증여세 과세표준 (시가표준액vs 실거래가)

증여세, 증여취득세를 계산하기 전에 있어서, 세금을 매기려면 과세표준을 정해야 합니다.

예를들어 시가표준액이 5억인데, 현재 8억에 매매를 하고 있는

대출없는 아파트를 증여한다고 가정해 볼게요.

 

시가표준액 5억에 대해 세금을 매겨야 할까요?

실거래가격 8억에 대해 세금을 매겨야 할까요?

현재 상속·증여·기부 등 무상취득 때는 시가표준액을 과표로 삼고 있습니다.

하지만 앞으로 무상취득 시에는 시장가치를 반영한 '시가인정액'(매매사례가액, 감정가액 등)으로 변경됩니다.

이 변경된 내용은 취득가격 자료 시스템 구축과 변경 과표 제도에 대한 대국민 홍보가 필요한 점을

고려해 2023년부터 시행할 예정입니다.

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210810111900530

취득세 과표 2023년부터 실거래가로…생애 첫주택 감면 2년 연장 | 연합뉴스

2023년에는 예를들어 아파트증여의 경우 아래를 기준으로 평가합니다.

- 감정평가액 : 감정평가사가 평가한 아파트의 가치

- 매매사례가액 : 증여일 이전 6개월, 이후 3개월 내 거래된 동일 주택형 매매가

- 기준시가 : 국세청이 매년 산정하는 아파트의 가치

 

기준간 금액이 다를경우 아래 우선순위를 따릅니다.

우선순위 1위 : 감정평가액

우선순위 2위 : 감정평가액이 없으면 매매사례가액

우선순위 3위 : 매매사례가액도 없으면 기준시가

 

우선 현재 계산은 시가표준액을 기반으로 계산하도록 하겠습니다.

 

3. 증여세, 증여취득세 계산 방법 정리

1) 시가표준액 8억 아파트를 자식에게 물려줄경우 증여세

- 증여재산가액 : 800,000,000원

- 증여재산공제 : 직계존속 공제액은 50,000,000원 (5천만원)

- 과세표준 = 증여재산가액 - 증여재산공재

과세표준 = 800,000,000 - 50,000,000 = 750,000,000원

 

- 증여세 세율은 아래와 같습니다.

- 산출세액 = 750,000,000 x 0.3 - 60,000,000

산출세액 = 165,000,000

- 신고 세액공제 (자진신고하여 납부할 경우 3% 공제)

신고 세액공제 = 165,000,000 x 0.03 = 4,950,000

- 최종 증여세 = 165,000,000 - 4,950,000 = 160,050,000원

 

아래 부동산계산기를 통해 나온 결과와 동일한 것을 확인할수 있습니다.

 

2) 시가표준액 8억 아파트를 자식에게 물려줄경우 증여세 (부채 2억 포함)

이번 경우는 1)번과 동일한데 부채 2억이 포함된 경우입니다.

- 증여재산가액 : 800,000,000원

- 채무부담액 : 200,000,000원

- 증여재산공제 : 직계존속 공제액은 50,000,000원 (5천만원)

- 과세표준 = 증여재산가액 - 채무부담액 - 증여재산공재

과세표준 = 800,000,000 - 200,000,000 - 50,000,000 = 550,000,000원

- 산출세액 = 550,000,000 x 0.3 - 60,000,000

산출세액 = 105,000,000

- 신고 세액공제 (자진신고하여 납부할 경우 3% 공제)

신고 세액공제 = 105,000,000 x 0.03 = 3,150,000

- 최종 증여세 = 105,000,000 - 3,150,000 = 101,850,000원

 

아래 부동산계산기를 통해 나온 결과와 동일한 것을 확인할수 있습니다.

 

3) 시가표준액 8억 아파트(85m2)를 자식에게 물려줄경우 증여취득세 (조정지역)

-시가표준액 : 800,000,000원

-취득세율 : 무상취득 3억이상일 경우 조정지역 12%로 아래와 같습니다.

- 지방교육세 : 0.4% 중과

- 최종 증여 취득세 = 800,000,000 x 0.124 = 99,200,000원

 

*농어촌특별세는 전용면적 85m2이상시 발생하므로 생략됩니다.

 

아래 부동산계산기와 일치하는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

결국 8억아파트를 자식에게 물려줄 경우

자식은 아래와같이 증여세와 증여취득세를 내야합니다.

- 증여세 = 160,050,000원

- 증여취득세 = 99,200,000원

어떻게 보면 증여를 받으려고 해도, 경제력이 있어야 받을수 있겠네요!!

 

그럼 이상으로 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 

감사합니다.