주택 임대수익 세금 계산 방법 정리 (월세 세금 계산, 주택 임대수익 비과세 정리)

안녕하세요.

요즘 금리가 높아지면서, 

집주인 분들이 전세보다 월세를 선호하는 경향이 많아지고 있습니다.

 

예를들어 인천 송도를 확인해 보시면 아래와 같이

월세비중이 많이 증가된 것을 볼 수 있습니다.

전세를 월세로 돌리는 이유는 무엇일까요?

지금 전세금을 받아서 투자를 하는것 보다,

당장 현금유입을 증가시켜서,

원리금 납부 및 다양한 소비지출에 사용하기 위해서 입니다.

 

아래와 같이 월세 2,000만원에 170만원의 월세를 받고 있는것이 보이네요.

예를 들어 보증금 5000만원에 150만원을 받는다고 가정해 보도록 하겠습니다.

그러면 저는 150만원 x 12개월 = 1800만원을 1년에 받게 됩니다.

 

그러면 제가 내야할 세금은 없을까요?

분명히 소득이 들어왔기 때문에 종합소득세를 내야합니다.

지금부터 얼마만큼의 주택 임대소득 세금(소득세)을 내야하는지 계산해 보도록 하겠습니다.

1. 주택 임대수익 세금(소득세)계산 방법 정리

1) 연봉 7,000만원, 자녀 1명이 내야할 소득세 (주택임대소득 x)

우선 주택임대소득이 없는 상태에서 연봉 7,000만원일때 내야할 소득세를 계산해 보도록 하겠습니다.

다양한 공제금액을 넣을 수 있지만

기본적인 공제금액만 기입해 보도록 하겠습니다.

위와 같이 근로소득 7,000만원에 

종합소득공제항목 본인, 배우자, 자녀1명 하여 4,500,000원을 소득공제받았습니다.

그리고 세액공제는 자녀가 1명이여서 22만원 받게 되었습니다.

그러면 제가 내야할 종합소득세는 아래와 같습니다.

 

과세표준 = 70,000,000원 - 4,500,000원 = 65,500,000원

이제 이 금액에 대해서 세금을 계산해 보겠습니다.

과세표준이 65,500,000원이므로 세율은 24%입니다.

종합소득세 = 65,500,000 x 0.24 - 5,220,000 = 10,500,000원 입니다.여기서 세액공제가 22만원이니까10,500,000 - 220,000 = 10,280,000원 입니다.

 

이것이 제가 내야할 종합소득세입니다.

 

그렇다면!

이제 월세가 추가될때 얼마를 내야하는지 계산해 보도록 하겠습니다.

2) 연봉 7,000만원, 자녀 1명이 내야할 소득세 (주택임대소득 1,800만원)

과세표준 = 88,000,000원 - 4,500,000원 = 83,500,000원

이제 이 금액에 대해서 세금을 계산해 보겠습니다.

과세표준이 83,500,000원이므로 세율은 24%입니다.

종합소득세 = 83,500,000 x 0.24 - 5,220,000 = 14,820,000원 입니다.

여기서 세액공제가 22만원이니까

14,820,000 - 220,000 = 14,600,000원 입니다.

 

자세한 계산 결과는 아래를 참고해 주세요.

 

그렇다면 제가 추가로 내야할 세금은 

14,600,000원 - 10,500,000원 = 4,100,000원을 내야합니다.

그렇다면 실제 저의 순이익은 1800만원이 아닌

1380만원인 것입니다.

 

 

그렇다면 모든 사람들이 집을 월세받으면 세금을 내야 하는 것일까요?

아닙니다.

그러면 주택임대소득의 비과세 조건은 어떻게 되는지 정리해 보도록 하겠습니다.

 

2. 주택임대소득의 비과세 조건

우선 비과세 조건은 아래와 같습니다.

그러면 이 내용에 대해 조금 더 자세히 분석해 보도록 하겠습니다.

1) 공시가격 9억이하 1주택인 경우

제가 아파트 분양받은 아파트를 월세로 내줄 경우

그 아파트의 공시가격이 6억이라고 가정해 보겠습니다.

그렇다면 저는 1주택이고 아파트의 공시가격은 6억이기 때문에

이 아파트를 월세를 준다고 할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

즉, 월세에 대한 추가적인 세금내지 않아도 됩니다.

 

2) 2주택인 경우

우선 월세 대해서 과세를 해야합니다.

하지만 보증금에 대해서는 비과세 입니다.

예를 들어 제가 5000만원 보증금에 150만원 월세를 받았다고 가정해 보겠습니다.

그럼 150만원 월세에 대한 소득세를 내면 됩니다.

 

3) 3주택인 경우

3주택인 경우, 월세와 전월세 보증금에 대해 과세를 부과하게 됩니다.

즉, 150만원 월세에 대해 소득세를 내야하면

보증금 5000만원에 대해서도 소득세를 내야합니다.

하지만 주택의 경우 3억미만은 과세를 하지 않기 때문에

이경우에는 월세에 대해서만 소득세를 내야 합니다.

 

 세금은 많아지고, 물가는 오르고, 경기는 어렵습니다.

금리는 오르고,

서민들은 살기가 많이 힘들어 진것 같습니다.

빨리 이 추운 겨울이 지나갔으면 좋겠습니다.

 

이상으로 주택 임대수익 세금 계산 방법 정리 및 주택 임대수익 비과세 정리를 마치도록 하겠습니다.