DTI 계산 방법, 신DTI 계산 방법, 용어 정리, 비교 정리

안녕하세요.

요즘 주택담보대출에 대한 규제가 강화되고 있습니다.

여기서 신DTI와 DTI에 대한 용어가 나오는데요.

이 용어가 생소하기 때문에

이 용어가 의미하는 것이 무엇인지

그리고, 신DIT와 DTI를 어떻게 계산하는 지에 대해서 정리를 해보려고 합니다.

 

1. DTI 정의 및 계산 방법 정리

 

먼저 DTI는 Debt to Income의 약자입니다.

Debt는 빚을 의미합니다.

Income은 수입을 의미합니다.

다시말해서 내가 벌어드리는 수입에 대해서 빚이 얼마인지를 나타내는 비율이라고 할수 있습니다.

 

다시 정의하면 DTI는 총부채상환비율이라고 부릅니다.

DTI = (신규 주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자) / 연소득

한번 생각을 해보도록 하겠습니다.

아래와 같이 제가 주택담보대출 1억을 4%금리로 받으려고 합니다. (원리금균등분할, 240 개월납부)

그런데, 현재 1억 신용대출을 4%금리로 받고 있습니다.

 

이때 저의 DTI는 몇 %일까요? 

- 주택담보대출 연원리금 상환엑 = 8,908,333 

주택담보대출 연원리금 상환액은 계산기를 통해 계산하시는 것이 편합니다.

위의 8,908,333원은 제가 1년동안 납부해야할 주택담보대출에 대한 원금과 이자입니다.

 

- 신용대출에 대한 연이자 상환액 = (100,000,000 x 0.04)  = 4,000,000원

1년동안 신용대출에 납부할 이자는 4,000,000원 입니다.

 

 DTI에 계산할 나의 빚 = 주택담보대출 연원리금 + 신용대출 연이자

DTI에 계산할 나의 빚 =  8,908,333 + 4,000,000 = 12,908,333원

 

그렇다면 내가 1년동안 벌어드리는 수입 = 50,000,000원 

 

DTI = 12,908,333 / 50,000,000 x 100 = 25.816%

 

아래 부동산 계산기에서 계산한 결과값과 일치하는 것을 확인하실수 있습니다.

 다시말해서 나의 수입에 대한 빚으로, 수입이 늘어날수록 더 대출을 받을 수 있습니다.

그리고 신용대출과 같이 이미 대출을 받고 있는 금액의 이자금액이 추가로 더해지는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

그렇다면 신DTI는 무엇을 의미하고 있는 것일까요?

2. 신DTI 정의 및 계산 방법 정리

 

신DTI는 주택담보대출을 받은 상태에서 다시 주택담보대출을 받을때 대출을 제한하기 위한 규제용 지표입니다.

예를 들어서, 제가 A 아파트는 예전에 샀고

이때 주택담보대출을 1억원 받았다고 가정해 볼게요.

그리고 이제 B 아파트 이제 추가적으로 사려고 합니다.

(물론, 지금은 조정지역에서 2번째 주택을 살때는 주택담보대출을 받을 수 없습니다.)

이때 신DTI에서는 주택담보대출의 원리금을 모두 합하여 심사에 반영합니다.

 

신DTI = (신규와 기존 모든 주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자) / 연소득

 

그렇다면 한번 예를 들어 계산해 보도록 하겠습니다.

 

A 아파트 주탁담보대출 : 1억원 24개월 (원금균등분할, 금리 4%)

그리고 A 아파트는 2년 동안 원리금을 납부하였다고 가정합니다.

 

B 아파트 주탁담보대출 : 1억원 24개월 (원금균등분할, 금리 4%)

 

그렇다면 조건은 아래와 같습니다.

- A 아파트 주택담보대출 연원리금 상환엑 = 5,000,000(원금) + 3,508,333(이자)

A 아파트 주택담보대출 연원리금 상환엑 = 8,508,333원

 

- B 아파트 주택담보대출 연원리금 상환액 = 5,000,000(원금) + 3,908,333(이자)

B 아파트 주택담보대출 연원리금 상환엑 = 8,908,333원

총 주택담보대출 연원리금 상환액 = 8,508,333원 + 8,908,333원 =  17,416,666원

 

신DTI = 17,416,666원 / 50,000,000 = 34,83%

 

DTI와 다른점은, 이전에 받은 주택담보대출의 연이자만 들어가는 것이 아니라

연이자 + 원금

즉, 원금갚는것까지 포함이 되었다는 점입니다.

A 아파트 주택담보대출 연원리금 상환엑 = 5,000,000(원금) + 3,508,333(이자)

즉 위의 5,000,000만원이 추가로 들어가게 됩니다.

 

그렇기 때문에 신DTI는 주택담보대출을 더 많이 받으려고 하는 사람들에게 규제를 가하게 됩니다.

(참고로, 현재 조정지역에서는 2번째 아파트에 대해서 주택담보대출을 받을 수 없습니다.)

 

결국 다주택자들을 겨냥하여 주택담보대출을 더 받지 못하도록 하기위한 지표라고 할 수 있습니다.

위에 계산에 대해서는 아래 부동산계산기 결과를 참고해 주세요.

위와 동일한 것을 확인하 실 수 있습니다.

 

그렇다면 만일 위와 같은 조건에서 

정부가 DTI 50%, 신DTI 50%로 규제를 한다면

 

다주택자는

신DTI가 50%가 DTI 50%에 비하여

신규 주택담보대출을 더 적게 받을 수 밖에 없습니다.

 

왜냐면 기존의 주택담보대출을 받고있는 원금까지 추가가 되기 때문입니다.

앞서 말한것과 같이 다주택자의 대출을 적게 받기 위한 규제 방법입니다.

 

이상으로 DTI와 신DTI에 대한 계산방법, 용어 및 비교 정리를 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.