아파트 분양권 양도소득세 계산 방법 정리

안녕하세요.

오늘은 아파트 분양권 양도소득세 계산 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

우선 양도소득세의 대한 알아보고,

그 뒤, 분양권에 대한 양도소득세 계산을 수행해 보도록 하겠습니다.

 

1. 양도소득세란 무엇인가?

위키에서 검색을 해보면 아래와 같이 내용이 나옵니다.

https://ko.wikipedia.org/wiki/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8
양도소득세(讓渡所得稅, 영어: capital gains tax, CGT)는 토지나 건물 등의 자산을
유상으로 양도함으로써 얻는 소득에 부과하는 조세
즉, 자산의 양도로 인한 자본이익에 대한 세금을 말한다.
양도소득세는 매매가치를 실현하는 시점인 매매시에 부과되기 때문에 단기투기를 억제하는 효과가 있다.

간단히 말해서, 제가 조정지역에 아파트 분양권을 5억을 주고 샀습니다.

(분양권 : 아파트가 다 지어졌을때, 그 아파트에 입주할수 있는 권리)

그런데, 제가 사정이? 생겨서 아파트 분양권을 팔아야 하는 상황이 왔다고 가정해 볼게요.

그런데 세상이 아파트 분양권이 8억에 사겠다는 사람이 나온겁니다.

나의 이득 = 8억 - 5억 = 3억

 

저는 3억을 이득을 보았습니다.

하지만, 이렇게 아파트 분양권을 양도하여 얻은 이익에 대한 세금을 내야합니다.

그것이 양도소득세입니다.

 

그렇다면 저는 얼마의 세금을 내야 하는 것일까요?

 

2. 아파트 분양권 양도 소득세 계산

먼저, 양도소득세 세액계산 흐름도를 파악할 필요가 있습니다.

아래 흐름도는 국세청에서 가지고 왔습니다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709 

국세청

예제 1) 조정지역 아파트 분양권을 5억에 취득하였고, 팔때는 8억에 팔았습니다. 

부동산중개 수수료는 100만원이 들었습니다.

보유기간은 2년 4개월이라고 가정합니다.

마지막으로 분양권을 판사람은 무주택자 입니다.

- 양도가액 : 8억 (내아 아파트를 다른사람에게 판 가격)

- 취득가액 : 5억 (내가 아파트 분양권 취득할때 든 가격)

- 필요경비 : 100만원 (부동산 중개 수수료)

 

양도 차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도 차익 = 8억 - 5억 - 100만원

양도 차익 = 300,000,000 - 1,000,000 = 299,000,000원

 

양도 차익급액은 299,000,000원입니다.

여기서 인적공제 250만원을 빼면 과세표준은 아래와 같습니다.

과세표준 (세금을 매기기 위한 금액) = 299,000,000 - 2,500,000 = 296,500,000원

이제 양도소득세율은 1년이상 보유했기 때문에 60%로 계산을 합니다.

(1년미만 보유시에는 70%로 계산합니다.)

양도소득세 = 296,500,000 x 0.6 = 177,900,000원

여기서 지방소득세 10%를 추가로 내야합니다.

지방소득세 = 17,790,000원

따라서 총 납부금액은 = 177,900,000 + 17,790,000 = 195,690,000원

입니다.

2) 조정지역 아파트 분양권을 5억에 취득하였고, 팔때는 8억에 팔았습니다.

부동산중개 수수료는 100만원이 들었습니다.

보유기간은 2년 4개월이라고 가정합니다.

마지막으로 분양권을 판사람은 2주택자 입니다.

 

이럴경우, 분양권에 대한 양도소득세가 달라질까요?

-> 달라지지 않습니다. 동일합니다.

 

아파트 분양권에 영향을 주는것은

보유기간입니다.

- 1년 미만일 경우 70%

- 1년 이상일 경우 60%

 

따라서 위와 동일하게 

총 납부금액은 = 195,690,000원 입니다.

이제 분양권을 팔고, 다른 아파트 분양권을 사는일이 많이 어려워진 상황입니다. ^^

모두 양도소득세를 시뮬레이션 해보시고 최선의 결정을 하시기를 바랍니다.

 

이상으로 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

감사합니다.