1세대 1주택자, 2주택자 종합부동산세 과세기준, 계산 방법 정리

안녕하세요.

오늘은 종합부동산세에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

종합부동산세 과세표준은 무엇인지 알아보고,

종합부동산세 1세대 1주택자 계산방법,

종합부동산세 1세대 2주택자 계산방법을 예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.

 

1. 종합부동산세란 무엇인가?

위키에서 종합부동산세를 아래와 같이 정의 할 수 있습니다.

https://ko.wikipedia.org/wiki/%EC%A2%85%ED%95%A9%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%84%B8
종합부동산세(綜合不動産稅, 간단히 종부세)는 대한민국에서 국세청이 일정한 기준을 초과하는 토지 및 주택의 소유자에 대해 부과하는 세금 또는 그 제도를 말한다.

결국, 토지와 주택가격이  국가에서 지정한 일정 금액을 넘어설 경우 부과돠는 세금이라고 할수 있습니다.

2. 종합부동산세 과세기준

종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별

공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 경우, 종합부동산세를 내야 합니다.

구체적인 과세기준은 아래와 같습니다.

 

1) 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1세대 1주택자 11억 원)을 초과하는 자

 

3. 1세대 1주택자 종합부동산세 계산 방법

예제1. 1주택자 공시가격 8억원 아파트를 가진 경우 

이 경우 저는 1세대 1주택자의 경우에 해당하며 11억원을 넘지 않기 때문에 종합부동산세를 내지 않습니다.

 

예제2. 1주택자 공시가격 12억원 아파트를 가진 경우

먼저 재산세를 구해야 합니다.

재산세를 구하는 방법은 이전에 포스팅을 글을 참고해 주세요. 아래 링크 올립니다.

https://embeddedchallenge.tistory.com/118 

재산세(보유세)의미 및 계산방법 (부동산계산기 사용), 납부방법 (온라인 위택스)

그렇다면 12웍원 아파트를 가진경우

과세표준 = 12억원 x 0.6% = 720,000,000원

그렇다면

재산세 = 720,000,000

2,250,000원 = 570,000원(3억원에 대한 세금) + 4억2천만원 x 0.4% (3억원 초과에 대한 세금)

                = 570,000원 + 1,680,000원

                = 2,250,000원

그렇다면 지금부터 종합부동산세를 계산해 보도록 하겠습니다.

종합부동산세  과세표준 = (1,200,000,000 - 1,100,000,000)x0.95 = 95,000,000원

1주택자의 경우 11억이 넘는 금액에 대해서만 세금을 매깁니다.

따라서 12억에서 11억을 뺀 가격인 1억원이 과세표준이 됩니다.

여기서 공정시장가액비율 95%를 곱해서 최종적으로 과세표준은 9천500만원입니다.(과세표준이란 세금을 매기는 기준이 되는 금액을 의미합니다.)

 

종합부동산세의 경우 3억미만의 경우 0.6%의 세율을 가지게 됩니다.

그래서, 아래와 같은 값이 나오게 됩니다.종합부동산세 = 95,000,000 x 0.006 = 570,000원여기서 재산세 중복분을 제거해야 합니다.여기서 재산세 중복분이란, 재산세에 이중과세된 부분을 의미합니다.재산세 중복분 = (2,250,000 × (100,000,000 × 0.95 × 0.6 × 0.004)) / (570,000 + (720,000,000 - 300,000,000) × 0.004)재산세 중복분 = 513,000,000,000/ 2,250,000 = 228,000원

 

따라서,종합부동산세 중복분 차감액은 = 570,000 - 228,000 = 342,000원여기서 농어촌특별새 = 종합부동산세 중복분 차감액 x 0.2 = 68,400원따라서 내야할 최종종합부동산세 = 410,400원 입니다.

아래는 위의 계산내용이 정리된 표입니다.(부동산 계산기를 돌린 결과 입니다.)

 

4. 2주택자 종합부동산세 계산 방법

예제1. 2주택자 공시가격 8억원 + 4억원 아파트를 가진 경우

이경우 재산세는 위에서 수행했던 내용과 동일합니다.

재산세 = 720,000,000

2,250,000원 = 570,000원(3억원에 대한 세금) + 4억2천만원 x 0.4% (3억원 초과에 대한 세금)

                = 570,000원 + 1,680,000원

                = 2,250,000원

 

하지만, 종합부동산세 계산 방법은 달라집니다.

우선 2주택자이기 떄문에 이제 11억에 대한 공제를 받을 수 없습니다.

따라서, 6억원의 공제만 받을수 있습니다.

과세표준 = (12억 - 6억) x 0.95 = 570,000,000원이 됩니다.

5억7천만원이 과세표준이 된것입니다.

그렇다면

종합부동산세 =  3억 x 0.006 + 2억7천 x 0.008 = 1,800,000 + 2,160,000 = 3,960,000원

동일하게 재산세 중복분

재산세 중복분 = (2,250,000 × (600,000,000 × 0.95 × 0.6 × 0.004)) / (570,000 + (720,000,000 - 300,000,000) × 0.004)

재산세 중복분 = 1,368,000원

종합부동산세 중복분 차감분 = 3,960,000 - 1,368,000 = 2,592,000원

여기에 농어촌특별세 = 2,592,000 x 0.2 = 518,400

최종종합부동사세 = 2,592,000 + 518,400 = 3,110,400원

입니다.

 

모두 아셨겠지만,

공시시가 12억 아파트 1채와

공시시가 8억 + 4억 각각 아파트 2채인 경우

 

2주택자가 종합부동산세를 더 많이 내는 것을 확인하실수 있습니다.

그래서 똘똘한 한채를 사야한다는 이야기가 나오고 있는 것일수 있겠죠!!!

 

그렇기 때문의 종합부동산세, 재산세 계산은 알아두시면 좋습니다.

그럼 오늘 포스팅은 이것으로 마치겠습니다.