주택담보대출 LTV, DTI, DSR 정리

안녕하세요.
오늘은 주택담보대출을 받을때, LTV, DTI, DSR 이라는 용어를 듣게 되는게요.
이 용어가 어떠한 의미를 가지는지, 예를 들어 설명해 보겠습니다.
그리고 주택담보대출을 받을때, LTV, DTI, DSR을 통해
내가 얼마의 대출을 받을수 있는지 알아볼게요!

1. LTV (Loan To Value Ratio)

나무위키를 통해 LTV의 정의를 알아보면 다음과 같습니다.

https://namu.wiki/w/%EB%8B%B4%EB%B3%B4%20%EC%9D%B8%EC%A0%95%20%EB%B9%84%EC%9C%A8
담보 인정 비율은 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로
동산(자동차, 선박 등)과 부동산(건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율을 뜻한다.

대출한도 = 담보물 가격(공정가) * LTV 비율 * 금융기관의 대출 허용 비율

역시 무언가 어렵습니다.
제가 아파트를 사려고 합니다.
그런데 저는 5억원짜리 아파트를 사려고 합니다.
직장에 들어가서, 열심히 모아서, 1억원이라는 돈을 만들었습니다. (대단 대단)
5억짜리 아파트를 살수 있을까요?

이때, 대출을 받아서, 집을 살수 있습니다.
자금 4억을 어디에선가 빌려오는 것이지요!
그런데, 돈을 빌리려면, 그냥 빌려주는 법은 없습니다.
그러면 무언가 담보를 하여 돈을 빌리는 수밖에 없습니다.
무엇을 담보로 하여 돈을 빌릴까요?
내가 사려는 그 주택! 아직 사지 않았지만 사려하는 주택을 담보로 미리 돈을 빌릴수 있습니다.
'주택담보대출' -> '주택을 담보로 대출을 받는 것' 이라고 할수 있습니다.

LTV(Loan To Value)은 담보인정비율이라고 합니다.
말그대로 주택을 담보로 할경우, 얼마의 돈을 대출할수 있는지 비율로 나타낸 것입니다.
예를 들어 LTV가 80%라고 한다면!
제가 사려는 아파트가 5억이라고 할때,
5억x 80% = 5억 x 0.8 = 4억
즉, 4억을 대출로 끌어올수 있습니다.

그래서, 내가번돈 1억 + 주택담보대출 4억 으로 5억짜리 집을 살수 있는 것이지요!

하지만 LTV가 너무 높으면, 금융기관에서 대출원리금에 대한 회수가 어려워질수 있습니다.
여기서 원리금이란 무엇이냐면 원금과 이자를 합한 돈입니다.
예를 들어 주택담보대출이 3%로, 30년동안 상환하는 조건을 예로 들어 볼게요.
4억/30 = 1300만원
1년에 1300만원을 갚아야 하니까
1달에 1300/12= 108만원의 원금을 갚아야 합니다.
이자는 4억×0.03=1200만원
1200만원을 1년에 내야하니까
1달에 120만원이 이자로 나갑니다.
그렇다면 원리금은 대략 230만원정도 나가는 셈입니다.
(감을 잡기위한 대략적인 계산입니다. 확실한 계산법은 원금균등상환, 원리금균등상환 방법이 있습니다 ^^
그런데 대략적으로는 비슷할 것입니다.)

거의 한달월급 벌어서 원리금으로 나가는 꼴이 됩니다.
LTV 가 높을수록 대출을 내주는 은행 입장에서는
원리금 회수에 대한 부담이 가중될수 밖에 없습니다.
또한 매우 낮은 가격으로 경매가 될 수도 있고,
주택가격이 갑자기 폭락할 수도 있기 때문에
정부는 LTV비율을 통하여 대출한도를 정해 줍니다.

서울에 9억 이하의 아파트를 살때 LTV 40퍼센트입니다. (무주택자가 집을 살경우)
따라서 5억원 아파트를 살경우 2억을 대출 받을수 있습니다.
(5억x0.4 = 2억)
어떻게 보면 정부는 LTV를 통하여 대출을 쉽게 받지 못하도록 하고 있습니다.

대한민국에서 LTV를 인정하는 시세는
일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준시세 중
하위평균가를 적용합니다.
그리고, 담보가가 아무리 높다고 하더라도
15억 이상의 아파트는 초고가 아파트로 분류되어 주택담보대출 자체가 제한됩니다.

요즘 서울 및 수도권에서 9억이하의 아파트를 쉽게 찾아볼수 없습니다.
따라서, LTV 규제 변경에 대한 공약이 많이 나오고 있습니다.

2. DTI (Debt-to-Income Ratio)

총부채 상환 비율이라고 불리는 DTI는 어떠한 의미를 가지고 있는 것일까요?

https://ko.wikipedia.org/wiki/%EC%B4%9D%EB%B6%80%EC%B1%84_%EC%83%81%ED%99%98_%EB%B9%84%EC%9C%A8
총부채 상환 비율(總負債 償還 比率, 영어: debt-to-income ratio 또는 debt income ratio, 간단히 DTI)은 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는가의 비율을 말한다.
DTI 비율 = (총대출 금액 + 총대출 이자) / (대출자의 소득 * 대여 연수)

결국 제가 대출을 받으면, 원금과 이자를 내야 합니다.
그런데, 제가 소득이 형편없는데 원금과 이자를 내는 금액이 크면,
원금과 이자 상환에 문제가 생길수 밖에 없습니다.
그렇기 때문에 '자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는가의 비율'을 정하여
대출을 규제합니다.


예를 들어 설명해 볼게요.
제가 아래 조건이라고 가정해 볼게요.
1) 연봉 : 5천만원
2) 대출 금액 : 2억원 (20년 상환, 4%, 원리금균등분할)
그렇다면 월월리금 상환액은 1,211,961원이 나옵니다. (원리기금균등상환 계산기를 이용하시면 편해요)
그렇다면 연간 상환액은 1,211,961원 x 12 = 14,543,532원 입니다.

14,543,532/50,000,000 x 100 = 29.09% 나오게 됩니다.
이것이 DTI입니다.
결국 (1년동안 내가 값을 원금 + 이자)/(나의 연봉)
이것이 DTI라고 할수 있습니다.

현재 서울에 무주택자가 9억이하의 아파트를 살경우 DTI는 40%비율입니다.
아래 조건에서 제가 대출받을수 있는 금액은 얼마일까요?
연봉 : 5천만원
대출 금액 : x억원 (20년 상환, 4%, 원리금균등분할)
DTI : 40%

아래와 같이 2억7천500만원 받을수 있습니다.

이것 역시 LTV와 동일하게, 정부가 대출을 쉽게 받지 못하도록 하는데에 목적이 있다고 할수 있습니다.

3. LTV, DTI 기준이 모두 40%일때 나는 얼마의 대출을 받을수 있을까?

아래와 같이 서울에 아파트를 살경우 LTV, DTI는 모두 40%입니다.
그러면 제가 받을수 있는 대출은 얼마일까요?

제가 8억원 아파트를 살경우
LTV 40%이면 3억2천만원을 대출로 받을수 있습니다. (8억x0.4 = 3억2천만원)


그리고 아래 DTI 기준으로 볼때 저는 2억7천500만원을 받을수 있습니다.
1) 연봉 : 5천만원
2) 대출 조건 : 20년 상환, 4%, 원리금균등분할
3) DTI : 40%

3억2천만원과 2억7천500만원 중 제가 받을수 있는 대출은 무엇일까요?

이중에 적은 금액인

2억7천500만원을 받을수 있습니다.

4. DSR (Debt Service Ratio)

이제 마지막 DSR(총부채원리금상환비율)에 대해서 정리를 하고 마치도록 하겠습니다.

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
DTI = (주택대출 원리금 상환액) / 연간 소득

DTI에 비해서 기타 대출 원리금 상환액이 추가되었습니다.
다시말해서 내가 이미 대출받고 있어서
이에 대한 원리금 내는 것 까지 같이 평가하겠다는 뜻입니다.

예를 들어 1년에 제가 원리금 상환액이 1000만원인 대출을 수행하고 있다면
그것도 대출에 영향을 미칠수 있습니다.
아까 DTI에서 40% 대출이 275,000,000원이라고 이야기했습니다.

DSR 40%라고 한다면
그렇다면 연원리금 상환액이 (1000만원 + 기타 1000만원)/5000만원 = 40%
따라서, 1000만원 연원리금 상환액에 해당하는 대출을 받을수 있게 됩니다.
그렇다면 대략 1억3천8만원의 대출을 받을수 있습니다.
1억 3천8만원일때 연원리금 상환액이 1천만원되기 때문입니다.

기타 대출이 영향을 미쳐 더적은 금액을 대출받게 되었습니다.


이제, 은행에 가셔서 LTV, DTI, DSR 관련하여
내가 받을수 있는 최대 대출금액이 얼마인지를 확인할때, 위의 근거로 생각하시면 좋을것 같습니다.

이상 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
감사합니다.