재건축 절차, 재건축 연한 계산 방법 정리 (Feat. 재건축, 재개발 비교)

안녕하세요.

오늘은 재건축 절차 및 연한을 계산하는 방법을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

재건축이란 무엇일까요?

재건축이란, 노후된 공동주택 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다.

저는 예전에 서울의 가락시영아파트에 살았던적이 있었습니다.

30년이 넘은 아파트에 전세로 들어가 살았는데

비가오면 녹물이 나오고

윗집에서 피아노를 치면 무슨곡이 나오는지 다 알수가 있었습니다.

그런데 지금은 재건축이 시행되고 

정말 누구나 들어가 살고 싶은 헬리오시티가 되었습니다.

물론 아파트의 가격은 상상을 초월할 정도로 많이 올랐죠.

제가 전세로 들어가 살때 아파트 가격이 5억원이었는데

84m2 가격 기준으로 20억이 넘는 실거래가를 유지하고 있습니다.

 

그렇다면 재건축은 어떠한 절차로 이루어지고

재건축의 연한은 어떻게 계산을 하는 것일까요?

그 전에 먼저 재개발과 재건축에 대한 비교정리를 하도록 하겠습니다.

1. 재개발과 재건축 비교

재개발은 정비기반시설이 열악하여 지역을 전부 밀어버리고

정비기반시설(도로, 상하수도)를 새로 지어서 도시미관을 전체적으로 바꾸는 사업을 의미합니다.

이에 비하여 재건축은 정비기반시설은 양호하지만, 건축물이 노후가되어

다시 건축을 수행하여 주거환경을 개선하는 사업을 의미합니다.

 

따라서 재건축 사업에는 건축물에 대한 안전진단이 추가로 있습니다.

그리고 주거이전비 보상이 없습니다.

 

그 밖의 차이점에 대해서는 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.

결국 재건축은 정비기반시설은 그대로 유지하고,

건물만을 새로 올리는 사업으로 아래 그림과 같이 진행이 됩니다.

 

그렇다면 재건축은 어떠한 절차로 이루어지는 것일까요?

2. 재건축 절차 정리

재건축 사업은 시행주체에 따라서 2가지로 분류가 가능합니다.

* 조합에 의한 시행

예를들어 아파트 소유자들이 재건축 조합을 설립하고 조합원의 과반수 동의를 얻어서

시공자를 선정하고 재건축을 진행하는 방식입니다.

* 시장, 군수등에 의한 공공시행
시장 군수가 직접 긴급히 재건축을 시행할 상황을 인지하여 토지주택공사 또는 신탁업자에게 사업시행자를 지정하여

재건축을 수행하는 방식입니다.

 

따라서 2 가지 방법에 따른 자세한 절차는 아래와 같습니다.

1) 기본계획 수립

아래는 기본계획을 수립하기 위한 절차입니다.

먼저, 계획안을 작성하여 이 아파트가 30년이 지났으니까, 재건축을 하겠다라는 기본계획을 제출하는 단계입니다.

2) 안전진단

건물이 노후화되었다는 진단을 받아야 합니다.

'시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법' 제2조제1호에 의거하여

건축물의 안전등급이 D (미흡) 또는 E (불량)으로 진단을 받아야 합니다.

3) 정비계획을 수립하는 단계입니다.

4) 추진위원회 구성 및 승인, 조합원 설립, 시공자 선정

위의 자세한 내용은 아래 링크를 참조해 주시기 바랍니다.

https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=1170&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=1&search_put= 

재건축사업 > 사업시행 > 조합에 의한 사업시행 > 조합설립추진위원회의 구성 및 운영 (본문) |

결국 조합원을 설립하고, 아파트 소유자의 동의를 얻은다음, 시공자를 선정하는 내용의 흐름을 이해할수 있습니다.

여기서 중요한 부분은 아파트 소유자의 동의를 구할때, 과반수가 넘어야 한다는 사실입니다.

5) 분양신청

그리고나서, 재건축될 아파트의 분양을 신청합니다.

신청 절차는 아래와 같습니다.

그 이후에는 이주 철거 착공이 이루어지게 됩니다.

이후에 건축물이 지어지게 되면 입주를 하시면 됩니다.

마지막으로 재건축 절차에서 중요한 재건축부담 산정에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

6) 재건축부담금 산정

재건축부담금은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 재건축 부담금으로 산청하고

이를 징수해야합니다.

재건축부담금은 종료시점 부과대상 주택의 가격에서 공제금액을 제외한 금액으로 산정합니다.

 

공제금액은 다음과 같습니다.

- 개시시점 부과대상 주택의 가격

- 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분

- 개발비용

 

 

그렇자면 재건축 연한을 계산하는 방법을 정리하며 글을 마치도록 하겠습니다.

 

3. 재건축 연한 계산 방법 

사실 계산방법이라고 할것도 없습니다.

기본적으로 준공후 30년을 기점으로 합니다.

아래 부동산계산기의 결과를 보면

서울에 1995년에 준공한 10층아파트는

30년을 더한

2025년부터 재건축이 가능하다는 것입니다.

물론 앞서 말씀드린 것 처럼,

2025년 이후, 안전진단을 받아야하며

D, E를 받아야 합니다.

 참고로 리모델링은 준공후 15년이후에 가능하다고 하니, 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

이상으로, 재개발과 재건축의 비교, 재건축 절차 및 재건축 연한 계산 방법을 정리하였습니다.

감사합니다.