전세계약연장 주의사항 및 비용 정리 (전월세상한제, 계약갱신청구권)

안녕하세요.

오늘은 전세계약연장 주의사항을 정리하고 부동산에서 계약서 작성시 드는 비용에 대해 정리하도록 하겠습니다.

그리고, 입주를 앞두신 분들의 경우 어떻게 전세계약을 수행하면 좋을지에 대해서도 간략히 정리하도록 하겠습니다.

 

저는 2022년 5월에 전세계약연장을 하였습니다.

 

3개월전, 집주인분에게 전화가 왔습니다.

어떻게 하실건가요?

 

저는 내년에 입주를 앞두고 있기 때문에 1년정도 연장을 하고 싶다고 이야기 하였습니다.

집주인분께서는 이미 전월세상한제와 계약갱신청구권에 대해서 알고 있었습니다.

 

1. 전월세상한제와 계약갱신청구권이란 무엇인가?

 

전월세상한제 : 기존임차인이 전세계약연장을 할 경우, 임대료 상한율이 5프로로 제한

ex) 3억 전세일 경우 : 3억 x 0.05 = 1,500만원

즉, 3억 1,500만원 이상 임대료를 받을 수 없습니다.

 

계약갱신청구권 : 1회 계약을 갱신할수 있습니다.

저는 2020년 5월에 동일한 집주인분과 전세계약연장을 하였습니다.

그때는 전세비용을 5000만원 올려서 계약을 하였습니다.

 

계약갱신청구권이 2020년 12월 10일 이후 계약연장을 할때 유효합니다.

이유는 임대차 3법이 2020년 12월 10일 이후부터 유효하기 때문입니다.

(임대차 3법 : 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제)

즉, 저는 2020년 5월에 전세계약연장을 했지만

아직 1회를 사용하지 않은 겁니다.

왜냐하면 2020년 12월 10일 전에 수행한 계약연장이었기 때문입니다.

그래서 2022년 5월에 임대료 5% 상한으로 증가시켜서

전세계약연장을 할수 있게 된 것입니다.

물론 전월세상한제를 적용해서요!

집주인 분께서는 너무나도 감사하게도 금액을 5%도 올리지 않았습니다.

참 좋은 집주인 분을 만나서 나중에 나도 그렇게 하면 좋을것 같다는 생각이 들었습니다.

 

하지만 임대인이 실거주를 할경우 또는 직계존속 및 직계비속이 실거주를 할경우에는

임차인은 집을 비워주어야 합니다.

 

따라서, 제 친구의 경우에는 집주인이 아래와 같이 이야기 했다고 합니다.

"제가 5000만원이 부족해서 집에 들어가야 할것 같다" 

이 뜻은 암묵적으로 5000만원 전세금을 올려주면 좋을 것 같다는 뜻입니다.

 

이러한 경우도 있다고 하니, 참고 하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

2. 전세계약연장은 어떻게 진행하는 것인가요? 전세계약연장 비용은?

우선 3개월전 집주인과 어떻게 할지 상의를 합니다.

저 같은 경우에는 연장의사를 밝혔고

금액도 합의를 봤습니다.

 

그리고 계약 1달전,

집주인 분에게 언제 시간이 괜찮을지를 먼저 물어보고

예전에 계약을 했던 부동산에 전화를 하였습니다.

"전세계약 연장을 하고 싶은데

5월14일 오전 11시에 계약연장 가능한가요?"

 

시간을 정하고,

전세계약시 기간 및 금액 그리고 특약사항을 정리하여 부동산 사장님에게 전달하였고

미리 계약서를 작성해 달라고 부탁하였습니다.

 

당일날, 집주인 분과 함께 계약서를 검토하고

특약사항을 다시 한번 확인하였습니다.

그리고 계약서 작성 비용은

저와 집주인분 각각 5만원을 부동산 사장님께 지불 하였습니다.

이날 부동산 사장님은 총 10만원을 받으셨습니다.

 

계약을 마친뒤, 저는 바로

전세계약서를 들고 확정일자를 받기 위하여 인근동사무소로 향했습니다.

요즘은 확정일자 도장을 계약서에 찍어주지 않습니다.

이제 주택임대차계약신고를 하는 것으로 전환되어서

주택임대차계약신고를 하면 확정일자를 받는 것과 동일한 효과를 얻을 수 있습니다.

자세한 내용은 아래 링크를 참고해 주세요.

https://embeddedchallenge.tistory.com/281?category=1220435

주택임대차계약신고 방법 (확정일자 신고, 전월세신고제)

 

전세계약을 할때 주의 사항은 꼭

계약당일에 인근 동사무소에서 전입신고를 하고 주택임대차계약신고를 꼭 하세요.

그러면 "대항력"이 생기게 됩니다.

 

만일 집주인이 나중이라도 집에 근저당을 잡고 경매로 넘길때

낙찰자가 함부로 집에서 쫓아낼수도 없을뿐더러 전세금도 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

3. 입주를 앞둔 상황에서 전세계약을 할때 주의점

저 같은 경우 입주는 내년 2월에 하게 되었습니다.

그런데 기간이 명확하지 않아서 고민을 하였습니다.

 

그래서 집 계약을 1년으로 우선 연장을 하였습니다.

입주시점이 변동성이 있기 때문에

넉넉하게 1년으로 계약을 하면 좋습니다.

 

아니면, 2월로 특정날을 계약하고 

특약사항으로 변동성을 고려하는 항목을 넣을 수 도 있습니다.

 

저같은 경우는 넉넉하게 1년으로 계약하는것이 편해서 이렇게 하였습니다.

 

큰 돈이 오가는 전세계약은 정말 신중하게 진행하셔야 합니다.

제일 중요한것을 다시한번 적으며 오늘 글을 마치도록 하겠습니다.

 

1) 전세계약시 등기부등본에 근저당이 말소된것을 확인할것

(근저당은 쉽게 말해서 집주인이 이 아파트를 담보로 돈을 빌려서 저당이 잡힌 것이라고 생각하시면 됩니다.)

2) 전세계약이후, 바로 인근동사무소로 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받을것!

확정일자 -> 주택임대차계약신고를 할것!