경매절차 요약 정리 (경매신청, 배당요구 종기 결정 및 공고, 매각실시, 유찰, 배당절차)

안녕하세요.

오늘은 부동산 경매절차에 대해서 요약정리하는 시간을 가지려고 합니다.

 

현재 금리인상으로 인하여 주택담보 및 신용대출 이자에 대한 부담이 증가하고 있는 상황입니다.

그리고, 앞으로 경매 매물도 많이 나올것으로 판단 됩니다.

 

경매의 정의는 아래 사전에 정의한대로 값을 가장 높게 부르는 사람에게 물건이 돌아가는 낙찰방식을 의미합니다.

아래 그림을 통하여 경매의 절차를 요약 할 수 있습니다.

지금부터 이 그림의 도표순으로 경매 절차를 설명드리겠습니다.

자세한 내용이 궁금하신 분은 아래 사이트를 참고해 주세요.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=306&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=3

1. 경매 개시 결정

채권자는 채무자가 이자를 지속적으로 내지 않을 경우, 경매를 신청할수 있습니다.

채권자를 은행으로 생각해 보도록 하겠습니다.

주택담보대출을 받은 채무자가 원금과 이자를 내지 않을 경우 은행은 채무자에게 경매를 신청할수 있습니다.

법원인 채권자의 신청을 검토한 후 "경매 개시 결정"을 내리게 됩니다.

즉, 법원은 등기소에 "임의경매 개시결정"을 등기부등본에 명시하도록 요청합니다.

그리고 나서, 현장조사와 감정평가가 이루어 집니다.

현장 조사는 집행관이 직접 경매가 진행될 부동산에 방문하여 조사를 수행하는 일입니다.

감정평가사는 집행관이 방문하는 시기쯤, 건물 시세 및 주변 거래내역 및 매물에 대한 평가서를 작성합니다.

 

2. 배당요구 종기 결정 및 공고

시기는 경매개시결정일 3개월 이후입니다.

사실 경매의 목적은 채권자들에게 합당한 배당을 하기 위해서 존재합니다.

이 시기에는 채권자 및 임차인이 배당요구 및 권리신고를 마감하는 날입니다.

3.매각의 준비

법원은 경매개시결정을 하게 되면 경매를 하게될 부동산을 매각하기 위한 조치를 수행합니다.

4. 매각방법 등의 지정/공고/통지

법원은 매각기일과 매각결정기일을 정하여 이해관계자에게 통지합니다.

그리고 법원게시판, 신문, 전자통신매체를 이용하여 공고합니다.

참고로 법원경매사이트에서는 매각기일 14일전에 공고를 합니다.

5. 매각의 실시

입찰자는 법원에서 지정한 매각방식에따라 입찰을 수행합니다.

매각방식에는 기일입찰과 기간입찰이 있습니다.

 

1) 기일입찰 : 기일에 법원에 출석하여 입찰표를 작성합니다.

그리고 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출합니다.

 

2) 기간입찰 : 정해진 기간동안 입찰표를 작성하여 

매수신청의 보증금을 봉투에 넣고 매각기일을 적어서 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 보냅니다.

 

입찰이 마감되면 집행관은 입찰표를 개봉합니다.

그리고 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 결정합니다.

그리고 입찰에 실패한 입찰자에게는 매수신청의 보증금액을 돌려줍니다.

매수신청 보증금액은 매물의 10~20% 입니다.

 

만일 1차 매각기일에 아무도 참여하지 않게 되면 2차매각 기일이 다시 생성됩니다.

2차 매각기일은 약 40일 후 정도에 수행됩니다.

이렇게 입찰결과 낙찰이 결정되지 않고 무효로 돌아가는 일을 유찰이라고 합니다.

1차 매각에서 유찰되면 법원은 20~30% 매각금액을 차감시킵니다.

 

6.법원의 매각허가결정

법원은 최고가매수신고인이 정해지면 매각결정기일을 정합니다.

그리고 이해관계인의 의견을 듣고 매각불허가 사유가 있는지를 조사하고

문제없을시 매각허가결정을 합니다.

만일 이해관계인이 불허를 신청하게 되면 매각불허가 되며 

최고가 매수인은 입찰보증금을 돌려받습니다.

7. 매각대금의 납부

매각허가결정이 되면 낙찰자는 법원이 정한 매각대금을 납부기한 안에 납부해야 합니다.

매각허가결정이 된 이후 20~30일 안에 납부를 해야 합니다.

납부를 하지 못할시, 차순위매수신고인에 매각허가결정을 하거나 재입찰이 이루어집니다.

 

매수인이 매각대금을 모두 지불할때 부동산에 대한 권리를 취득하게 됩니다.

따라서 소유권이전등기가 이루어지게 되며 매수인은 인수하지 않은 권리는 말소할 수 있습니다.

 

하지만, 매수인이 소유권을 받았지만 거주자가 계속 거주를 할 경우가 있습니다.

보통은 이사비를 주고 이사를 권합니다.

하지만 그럼에도 강경한 행동을 취할 경우에는 법원에게 인도명령을 신청할수 있습니다.

부동산 인도명령은 매수인이 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 수행할수 있습니다.

 

8. 배당 절차 

이제 매수인이 모든 대금 잔금을 납부하였기 때문에

채권자들이 배당을 받을 수 있게 되었습니다.

따라서, 대금지급 완료 후 30일 이내에 배당기일이 정해지게 됩니다.

 

경매 배당금 계산 방법은 아래 글에서 자세히 적어놓았으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

https://embeddedchallenge.tistory.com/302

 

 

이상으로 경매 절차를 간단히 정리해 보았습니다.