재건축 조건 정리 (재건축 연한, 노후불량건축물 기준, 안전진단 정리)

안녕하세요.

오늘은 재개발 재건축에 대해서 정리하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

요즘 집값이 많이 떨어지고 있습니다.

하지만, 서울의 재건축에 대한 기대가 있는 아파트의 가격은 오히려 더 올라가고 있는 추세입니다.

 

아래는 서울 목동의 1986년에 지어진 아파트 입니다.

아래와 같이 72m2 의 아파트가 현재 16억 3천만원에 거래가 된것을 확인 할 수 있습니다.

재건축에 대한 기대가 커질수록 아파트 가격은 더 상향이 되는 것을 확인 할 수 있습니다.

그렇다면 재건축은 무엇을 의미하는 것일까요?

 

1. 재건축이란 무엇인가?

재건축은 정비기반시설은 양호(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장)하나, 건물이 노후하여

주거환경을 개선하기 위해 다시 건물을 건축하여 공급을 하는 사업을 의미합니다.

 

쉽게 말해서 서울에 도로 및 상하수도에는 문제가 없으나,

아파트가 노후되었을때, 아파트를 허물고 다시 높게 지어 주민들에게 공급하는 것을 의미합니다.

 

2. 그렇다면 재건축을 하기 위한 조건은 무엇일까요?

먼저 정비구역으로 지정되어 있는지 아닌지를 살펴 보아야 합니다.

정비구역이란 정비사업을 시행하기위해 지정된 구역을 의미합니다.

우리가 일반적으로 아파트 재건축을 할 경우는 정비구역이 지정된 곳이기 때문에

이 조건에서만 확인을 해보도록 하겠습니다.

1) 예정세댁수가 300세대 이상이면서 면적이 10,000m2 이상인 지역이어야 합니다.

2) 재건축 연한을 충족해야 합니다. 

3) 건물이 노후화되었다는 진단을 받아야 합니다.

즉, 안전 등급이 D또는 E로 진단을 받아야 합니다. (D: 미흡, E: 불량)

4) 마지막으로 소유자의 4/5이상 동의가 필요합니다. 또한 동별 2/3의 동의가 필요합니다.

여기서 중요한 부분은 바로 재건축 연한이 지나고, 안전 등급을 받아야 한다는 점입니다.

그렇다면 재건축 연한은 어떻게 확인할 수 있을까요?

 

 

3. 재건축 연한을 확인하는 방법

재건축 연한은 노후불량건축물 기준을 통해서 확인합니다.

 

예를 들어서, 만일 5층이상 아파트가 1986년에 지어졌다면

30년 이상 지나면 재건축 연한이 되었다는 것을 의미합니다.

즉 재건축 연한은 30년입니다.

1991년에 지어진 5층이상 아파트의 경우는 40년이상이니까

2031년이 되어야지 재건축 연한이 되었다는 것을 확인 할 수 있습니다.

 

그럼 마지막으로 안전등급에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

4. 재건축 안전등급 정리

다시 말씀드리지만 안전등급은 D또는 E로 진단을 받아야 합니다. (D: 미흡, E: 불량)

또한 안전등급 관련해서는 아래 사이트를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

https://www.law.go.kr/%ED%96%89%EC%A0%95%EA%B7%9C%EC%B9%99/%EC%A3%BC%ED%83%9D%20%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95%20%ED%8C%90%EC%A0%95%EC%9D%84%20%EC%9C%84%ED%95%9C%20%EC%95%88%EC%A0%84%EC%A7%84%EB%8B%A8%20%EA%B8%B0%EC%A4%80

주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준

 

안전등급은 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후등을 평가하여 결과를 산정합니다.

그리고 산정된 점수는 55이하여야 합니다.

따라서 이에 해당하는 평가등급은 D와 E여야 합니다.

 

그렇다면 목동의 재건축 아파트는

1986년에 건축이 되었으니

30년 재건축 연한을 더하면

2016년이되니

이미 재건축 연한은 충분히 찼네요.

또한 아래와 같이 정밀안전진단에 D등급을 받았다는 것을 확인 할 수 있습니다.

예정 세대수는 300세대를 당연히 넘기니, 

그래서 재건축에 대한 기대가 높아져서 아파트 가격이 높아진것 같습니다.

 

따라서 아파트 가격이 올라가는 것에는 다 의미가 있다는 것을 확인 할 수 있습니다.

이상으로 재건축 조건 정리 (재건축 연한, 노후불량건축물 기준, 안전진단 정리)를 마치도록 하겠습니다.