말소기준권리이란? (전세권, 근저당권, 대항력 정리)

안녕하세요.

오늘은 경매에서 권리분석시 많이 이야기하는

말소기준권리의 의미에 대해서 명확히 이해하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

1. 말소기준권리란 무엇을 의미하는 것일까요?

 

말소의 기준이 되는 권리를 의미합니다.

말소는 무언가를 소멸시킨다는 의미입니다.

무언가를 소멸시킬 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다.

 

조금더 정확하게 이야기하면

말소기준권리가 정해지면,  말소기준권리를 포함하여 뒤를 전부 말소 시킨다는 뜻입니다.

 

아래와 같이 크게 7가지 권리가 있는데, 이중 등기부등본의 접수일자가 가장 빠른 권리가

말소기준권리가 됩니다.

 

1) 저당권

2) 근저당권

3) 압류

4) 가압류

5) 담보가등기

6) 강제경매개시결정등기

7) 전세권

 

다시 정리하여 위의 7가지 중 말소기준권리가 정해지면, 말소권리기준을 포함하여

등기부등본 상에 뒤 존재하는 권리들을 모두 말소 시킨다는 뜻입니다.

 

실재로 경매에 나오는 매물들은 근저당권이 잡혀 나오는 경우가 대부분입니다.

즉, 은행에 건물을 담보로 돈을 빌렸는데, 원리금을 은행에 내지 못해서

은행에서 건물을 경매로 넘긴경우입니다.

이때 주택을 담보로 대출을 받게되면 근저당권이 잡히게 됩니다.

근저당권의 근은 '가까운 근'으로 

가까운 미래까지 저당을 잡는다는 뜻입니다.

즉, 1억을 담보대출을 받으면 

1억 + 회수하지 못한 이자 까지 포함시켜서 근저당을 잡습니다.

가까운 미래에 내지못할 이자까지 포함시켜서 저당을 잡는것이요.

그래서 보통 1억을 빌리면 1억2천만원 (약 120%)정도를 근저당으로 잡습니다.

 

그렇다면 대부부 말소기준권리는 근저당권이 되겠네요.

그리고 등기부등본에서 근저당권을 포함하여 뒤에있는 권리들은 모두 말소 시킵니다.

 

민사집행법 제91조인 부동산 경매 절차에 관한 법률

"매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로소멸된다. 

(기타권리들도)대항할 수 없는 경우에 매각으로 소멸된다." 

2. 말소되지 못하고 낙찰자에게 인수되는 권리?

 

전세권을 예로 들어보겠습니다.

위에서 말씀드린것처럼 전세권도 말소기준권리가 될수 있습니다.

즉, 낙찰자가 전세권을 말소시킬수 있습니다.

 

하지만, 예를들어 근저당(말소권리기준)보다 앞서서

세입자가 전입신고를하고 확정일자를 받았다면

낙찰자는 전세권을 말소시킬수 없고 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

말소권리기준보다 앞서서 전입신고와 확정일자를 받으면!

대항력이 생기게 되어

세입차를 쫓아낼수 없습니다.

이러한 세입자를 선순위 임차인이라고 부르기도 합니다.

 

만일 근저당(말소권리기준)보다 뒤에 세입지가 전입신고를 하였다면

세입자는 대항력이 생기지 못하며, 후순위 임차인이 됩니다.

하지만 위와 같이 선순위 임차인이 경매에서 배당을 신청하면 

낙찰자는 전세권을 소멸시킬수 있습니다.

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그렇기 때문에 경매에서는 이러한 권리분석이 매우 중요합니다.